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作者简介

宋安成，上海恒隆律师事务所执业律师，合伙人，国家二级建造师资格。执业特长工程、建筑、房地产、物业服务，担任多家市政公司、建筑公司、物业服务公司、房地产公司的法律顾问，曾在上海建纬律师事务所执业。中华全国律师协会民事委员会委员，上海市律师协会项目建设与

目　　录

案例索引
第一部分自治组织
　第一章业主的权利
　聚焦一业主身份的认定
　聚焦二房屋专有部分的界定及专有权人权利和义务
　一、业主的专有部分
　二、业主作为专有权人的权利与义务
　聚焦三业主享有的共有部分的界定及共有权人的权利和义务
　一、业主享有共有部分的范围
　二、共有权人的权利和义务
　聚焦四业主享有的成员权以及成员权人的权利和义务
　一、业主成员权的权利
　二、业主成员权的义务
　第二章业主大会和业主委员会

案例索引 第一部分 自治组织 　第一章 业主的权利 　聚焦一 业主身份的认定 　 聚焦二 房屋专有部分的界定及专有权人权利和义务 　 一、业主的专有部分 　二、业主作为专有权人的权利与义务 　 聚焦三 业主享有的共有部分的界定及共有权人的权利和义务 　 一、业主享有共有部分的范围 　二、共有权人的权利和义务 　 聚焦四 业主享有的成员权以及成员权人的权利和义务 　 一、业主成员权的权利 　二、业主成员权的义务 　第二章 业主大会和业主委员会 　聚焦一 业主大会、业主委员会的成立与运作 　一、业主大会、业主委员会成立的条件 　 二、分期开发小区成立业主大会、业主委员会 　 三、业主委员会筹备组的产生及其工作内容 　四、成立业主大会及业主委员会的步骤 　 五、业主委员会的换届程序 　 六、业主大会工作程序与召开形式 　七、业主委员会工作程序 　 聚焦二 业主大会与业主委员会的主体资格 　 一、业主委员会的民事主体资格与民事诉讼主体资格 　二、业主委员会能否作为诉讼原告 　 三、业主委员会能否作为诉讼被告 　 四、业主对业主委员会、业主大会的撤销权诉讼 　　五、业主大会的诉讼主体资格 　 聚焦三 业主委员会、业主大会运作中存在的问题及对策 　一、业主表决中不表态是否可以视为同意 　 二、如何解决业主大会召开难的问题 　 三、业主委员会自身建设存在的问题分析 　四、业主委员会运作不规范原因分析及解决方案 　 五、如何正确理解业主委员会与居委会的关系 　第三章 业主“自治” 　 聚焦一 物业服务的模式 　聚焦二 业主“自治”相关问题分析 　一、业主“自治”的具体操作模式 　 二、业主“自治”的障碍性因素分析 　聚焦三业主自治的相关案例及点评 第二部分 物业服务 　第四章 前期物业管理服务 　聚焦一 物业服务公司的选聘 　一、物业服务公司的资质 　 二、前期物业服务企业的招投标相关规定 　 三、前期物业管理招标的程序 　四、物业服务公司参加投标的程序 　 五、前期物业管理招投标各地的不同规定 　聚焦二 前期物业管理服务合同 　一、前期物业管理的特点分析 　 二、前期物业管理服务合同的主要内容 　 三、签订前期物业管理服务合同应注意的事项 　四、开发商在前期物业管理期间制作相关法律文书应注意事项 　 聚焦三 业主临时规约 　 一、业主临时规约的性质 　二、业主临时规约的主要内容 　 三、业主临时规约的遵守 　聚焦四 前期物业管理期间常见法律纠纷及解决 　第五章 约期物业管理服务 　聚焦一 物业管理服务合同 　一、物业管理服务合同的主要内容 　 二、签订物业管理服务合同应注意的事项 　 三、履行物业管理服务合同存在的问题 　四、物业服务公司：是管理还是服务 　 聚焦二 业主公约及其约束力 　 一、业主公约的法律性质分析 　二、业主公约的内容 　 三、业主公约的遵守 　聚焦三 业主（使用人）与物业服务公司的常见纠纷 　一、业主拖欠物业管理费纠纷 　 二、物业公司服务瑕疵与业主抗辩 　 三、业主对物业管理服务瑕疵抗辩的法律依据 　四、业主人身损害与物业服务公司的责任 　 五、业主财产损失与物业服务公司的责任承担 　聚焦四 业主委员会与物业服务公司 　一、业主委员会选聘物业服务公司 　 二、选聘物业服务企业的基本程序 　 三、选聘物业公司的风险分析 　四、如何解决物管交接难问题 第三部分 公建配套与维修资金 　第六章 公建配套的权属与使用收益 　聚焦一 车位（库）产权与车辆管理服务 　一、车位（库）产权问题分析 　 二、物业服务公司对车位（库）的管理 　聚焦二 会所的产权与使用问题 　 一、会所的产权问题 　 二、会所的使用与交易 　 聚焦三 人防工程产权与使用 　聚焦四 小区公共部位所有权与公益性收入 　 聚焦五 物业管理用房之争 　聚焦六 水、电、煤等公共事业单位设施、设备的产权问题与其管理职责 　一、水、电、煤等公共事业单位设施、设备的产权问题 　 二、公共事业单位对设施、设备的管理职责 　聚焦七 代收水电煤公共事业费用问题与纠纷 　 聚焦八 小区规划（平面布局）变更纠纷 　第七章 物业专项维修基金 　聚焦一 维修资金及其交纳与续筹 　一、维修资金概述 　 二、物业专项维修资金的首次交纳与续筹 　聚焦二 维修资金的使用 　一、使用维修资金的范围 　 二、使用维修资金的分摊原则 　 三、物业专项维修资金的使用程序 　四、维修资金使用的“僵局” 附录 前期物业管理合同（示范文本） 物业管理合同（示范文本） 业主临时公约（示范文本） 业主及业主大会规程表 物业管理条例（2007年8月26日）

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