国家职业资格培训教程物业管理基础修订本（新版）

　　有时两个或两个以上公民或产权主体对同一房屋客体共同享有一个完全产权，即享有房屋的共有产权。共有同一房屋的客体在共有关系存续期间不能完全分割，每个产权主体对整个共有的房屋客体都可以行使应行使的权利。共有人对共有房屋客体按照各自的份额享有各自的权利或义务。
　　与房屋共有现象相类似的产权关系还有异产毗连房屋，即结构相连或具有共有、共用设备和附属建筑而为不同产权主体共有的房屋。异产毗连房屋因房屋使用不当造成的损坏，由产权人负责。而发生自然损坏所需要的修缮费用按照《城市异产毗连房屋管理规定》（1989年11月21日建设部第5号令）处理。
　　区分建筑物所有权在住宅小区的物业管理中非常重要，是住宅小区物业管理工作的基础，如果住宅小区房屋产权区别不清，就不能对小区房屋进行有效管理。住宅小区物业管理中不但要明确房屋建筑的产权，还要明确建筑物的专有部分与共有部分。当一幢建筑物因所有者不同而被区分为数个部分时，其中有专有部分，也有共有部分，这种在专有部分基础上的所有权，称为建筑物的区分所有权。被区分的所有权为专有部分，不能区分所有权的部分为共有部分。其与房屋共有人产权不是相同的概念。建筑物的各房屋所有权人对整幢建筑物都不享有所有权，只对自己专有部分享有所有权，同时为了保证自己专有部分所有权的存在，又与其他房屋所有权人共同享有建筑物，与其他房屋所有权人在同一建筑物又形成共有关系，这种共有关系不能分离，各房屋所有权人不能把其专有部分的房屋从整幢建筑物中“分离”出去单独存在。
　　区分所有权的建筑共有部分是指供区分所有权人共用、共有部分，包括共有部分和共用设施设备。区分所有权人对共有部分依其份额享有使用权，并承担管理、修缮、改造等义务。《城市异产毗连房屋管理规定》规定：“所有人和使用人对共有、共用的门厅、阳台、屋面、楼道、厕所以及院落、上下水设施等，应共同合理使用并承担相应义务，除另有约定，任何一方不得多占、独占。所有人和使用人在房屋共有、共用部分，不得有损害他方利益的行为。”
　　2．建筑附属设备与配套设施
　　住宅小区除住宅房屋外，还包括小区建筑的附属设备及配套市政公共设施和生活服务设施。现代民用建筑是由建筑物、建筑群、供水、排水、供暖、供电、供气等有关工程构成的综合体。住宅小区配套设备设施是住宅小区物业管理的重点，其维修养护与管理水平如何，将直接影响到住宅小区物业管理工作的成败。
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