房屋租赁不可不知的法律常识pdf/txt下载_在线阅读全文

本书主要介绍房屋租赁的基本理论和在房屋租赁中遇到的较为常见的问题。理论与实践相结合，将房屋租赁中的难点用浅显易懂的语言表述出来，能较好的满足各个层次读者的需求。本书在简单易懂的讲述中不失专业性，案例叙述部分十分贴近生活，且本书内容丰富，语言简练，为当事人提供了全方位的法律纠纷解决方案与具体操作方法指南。

作者简介

李显冬：中国政法大学民商经济法学院教授、博士研究生导师。

刘知函，法学博士，律师，中国政法大学无形资产管理研究中心研究员。代理国内外商标申请、异议、驳回复审、争议、行政确权和侵权诉讼等案件，是国内能够提供商标代理、商标诉讼、版权登记、版权诉讼、企业知识产权战略规划等全方位、高水准的知识产权法律服务的律师。专注于重大疑难知识产权案件研究与律师实务工作，多次参加恒大冰泉、稻香村、嘉宝莉、金丝肉松、滴滴打车、汉武大帝、“VEP”、德海制药专利恢复等等国内重大疑难知识产权案件的专家论证会。与中国政法大学博士生导师李显冬教授共同主编《生活必备法律丛书》，与他人合著《旅游维权实务与风险防范（写给游客一方）》、《影视法律规范与操作实务》等等多部法律图书。多次接受《法制晚报》、《知识产权报》等多家媒体就法律专业问题进行的采访与报道。

段建辉，河北省霸州人氏，中国政法大学研究生学历，河北省衡水市武邑县法院法官。

李显冬：中国政法大学民商经济法学院教授、博士研究生导师。


	


	刘知函，法学博士，律师，中国政法大学无形资产管理研究中心研究员。代理国内外商标申请、异议、驳回复审、争议、行政确权和侵权诉讼等案件，是国内能够提供商标代理、商标诉讼、版权登记、版权诉讼、企业知识产权战略规划等全方位、高水准的知识产权法律服务的律师。专注于重大疑难知识产权案件研究与律师实务工作，多次参加恒大冰泉、稻香村、嘉宝莉、金丝肉松、滴滴打车、汉武大帝、“VEP”、德海制药专利恢复等等国内重大疑难知识产权案件的专家论证会。与中国政法大学博士生导师李显冬教授共同主编《生活必备法律丛书》，与他人合著《旅游维权实务与风险防范（写给游客一方）》、《影视法律规范与操作实务》等等多部法律图书。多次接受《法制晚报》、《知识产权报》等多家媒体就法律专业问题进行的采访与报道。


	


	段建辉，河北省霸州人氏，中国政法大学研究生学历，河北省衡水市武邑县法院法官。

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	本书通过常见问题解答、经典案例分析、重点法条解读并附录全部房屋租赁相关法律法规的多种形式，对以上这些问题进行了全面透彻的解答，为当事人提供了全方位的法律纠纷解决方案与具体操作办法指南。

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目　　录

序言1
第一篇房屋租赁基础知识
一、房屋租赁合同的概论 3
二、房屋租赁合同的内容 6
三、房屋租赁合同当事人的权利义务 7
四、房屋租赁合同效力的认定 12
五、房屋租赁合同的解除 16
六、房屋租赁合同的违约责任 18
七、房屋租赁合同的法定承受 19
八、房屋转租纠纷的处理 20
九、承租人优先购买权纠纷的处理 23
十、一房数租的处理 24
十一、房屋租赁装饰装修的处理 25
十二、买卖不破租赁原则 27

序 言1


	第一篇 房屋租赁基础知识


	一、房屋租赁合同的概论 3


	二、房屋租赁合同的内容 6


	三、房屋租赁合同当事人的权利义务 7


	四、房屋租赁合同效力的认定 12


	五、房屋租赁合同的解除 16


	六、房屋租赁合同的违约责任 18


	七、房屋租赁合同的法定承受 19


	八、房屋转租纠纷的处理 20


	九、承租人优先购买权纠纷的处理 23


	十、一房数租的处理 24


	十一、房屋租赁装饰装修的处理 25


	十二、买卖不破租赁原则 27


	十三、房屋租赁与房屋抵押的处理 27


	


	第二篇 房屋租赁案例分析


	第一章 房屋租赁合同效力纠纷 31


	1没有产权证会影响租赁合同法律效力吗？31


	2侵犯承租人优先购买权的合同是否有效？34


	3共有权人擅自出租共有房屋，租赁合同效力如何？36


	4承租人擅自转租房屋，转租合同是否无效？39


	5出租违法建筑，租赁合同是否有效？41


	6临时建筑的租赁期限超过其批准使用期限，租赁合同


	 是否有效？43


	7房屋租赁合同登记备案与否，是否影响合同效力？45


	8限制民事行为能力人签订的房屋租赁合同是否有效？47


	9房屋租赁合同无效，参照何标准确定占有使用费？50


	第二章 房屋租赁合同权利义务 52


	10未经出租人许可装修房屋的，是否属于违约行为? 52


	11承租房屋用于合伙经营的承租人身亡，出租人要求收


	 回房屋，与承租人生前共同经营的其他合伙人应如何


	 主张权利？54


	12租赁房屋意外失窃，承租人可否以此为由拒付租金或


	 解除合同？55


	13承租人征得同意后装修房屋，合同期满，出租人须否


	 赔偿装修费用？57


	14出租人于租赁期间死亡，其合法继承人可否据此终止


	 履行租赁合同？60


	15承租人意外身亡，出租人可否要求其共同居住人返还


	 房屋？62


	16出租人于租赁期间转让租赁房屋，租赁合同是否随之


	 终止？63


	17出租人转让设有抵押权的租赁房屋，租赁合同须否继续


	 履行？65


	18当事人应以何种形式订立房屋租赁合同？67


	19签订房屋租赁合同应注意约定哪些事项？70


	20当事人应如何约定房屋租赁保证金？72


	21当事人应如何合理约定租赁免租期？73


	22租赁房屋的物业管理费应由谁缴纳？75


	23租赁期间，出租人须否承担维修租赁房屋的义务？77


	24承租人致使租赁房屋受损，出租人如何主张权利？79


	25次承租人致使房屋受损，出租人应该如何主张权利？80


	26承租人擅自改建租赁房屋，出租人如何主张权利？81


	27出租人将同一房屋租给数个承租人，承租人应如何主张


	 权利？83


	28租赁房屋被拆迁，当事人如何保护自己的合法权益？84


	29承租人利用租赁房屋的屋顶和外墙获得的收益应归谁


	 所有？<span style="font-family:Si

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前　　言

随着我国住房制度改革和城市化进程的加快，房地产业已经得到了长足的发展。其中，房屋租赁具有庞大的市场需求，尤其是在一线大城市。房屋租赁主要包括居住用房租赁和经营用房租赁，其中，居住用房是人们生活的基本物质条件，经营用房是人们从事生产经营的必要生产资料。因此，房屋租赁市场的健康有序，与经济平稳发展、社会和谐稳定及人民安居乐业息息相关。
伴随着房地产租赁行业的迅速发展，各种新问题、新情况不断出现，由房屋租赁引发的各类矛盾形成了大量的诉讼。面对各种新型的房屋租赁疑难案件，如何以专业的法律方法实现案结事了，切实维护各方当事人的合法权益，促进房屋租赁市场健康发展，已经成为一个摆在我们面前的重大课题。
针对上述问题，本书通过归纳、提炼司法实践中房屋租赁纠纷案件常见的问题，进行简要的解答，辅以典型案例，并配以法理分析和法律规范指引。特别是典型案例，主要选择那些覆盖面广、具有代表意义，与广大公民生产、生活息息相关的实际案例。这样编写的目的是为了让每一个读者轻易了解每个案件所包含的重点问题、主要内容、法律观点和法律依据，帮助广大读者比较全面系统的熟悉运用常用法律规范，在较短的时间内很好的掌握房屋租赁法律知识。本书几乎涵盖了所有房屋租赁纠纷中常见或者可能涉及的法律问题。法律法规部分汇编了最新适用的现行有效的常用法律、法规、规章、司法解释以及部分有代表性的地方性司法文件，希望对读者有一定的参考价值。

随着我国住房制度改革和城市化进程的加快，房地产业已经得到了长足的发展。其中，房屋租赁具有庞大的市场需求，尤其是在一线大城市。房屋租赁主要包括居住用房租赁和经营用房租赁，其中，居住用房是人们生活的基本物质条件，经营用房是人们从事生产经营的必要生产资料。因此，房屋租赁市场的健康有序，与经济平稳发展、社会和谐稳定及人民安居乐业息息相关。


	 伴随着房地产租赁行业的迅速发展，各种新问题、新情况不断出现，由房屋租赁引发的各类矛盾形成了大量的诉讼。面对各种新型的房屋租赁疑难案件，如何以专业的法律方法实现案结事了，切实维护各方当事人的合法权益，促进房屋租赁市场健康发展，已经成为一个摆在我们面前的重大课题。


	 针对上述问题，本书通过归纳、提炼司法实践中房屋租赁纠纷案件常见的问题，进行简要的解答，辅以典型案例，并配以法理分析和法律规范指引。特别是典型案例，主要选择那些覆盖面广、具有代表意义，与广大公民生产、生活息息相关的实际案例。这样编写的目的是为了让每一个读者轻易了解每个案件所包含的重点问题、主要内容、法律观点和法律依据，帮助广大读者比较全面系统的熟悉运用常用法律规范，在较短的时间内很好的掌握房屋租赁法律知识。本书几乎涵盖了所有房屋租赁纠纷中常见或者可能涉及的法律问题。法律法规部分汇编了最新适用的现行有效的常用法律、法规、规章、司法解释以及部分有代表性的地方性司法文件，希望对读者有一定的参考价值。


	 本书不但对房屋租赁基本理论知识进行了论述，更侧重解决房屋租赁中的实践问题。理论知识是解决实践问题的基础，实践问题反过来又充实和丰富理论知识。二者相辅相成，缺一不可。这样的体例安排，既不乏理论深度并尽力使信息最大化，又具有很强的实用性，能够较好地满足各个层次读者的需求。相信本书能够帮助普通读者学会如何租到自己梦想的房子，如何处理好与房东的关系，如何签订合同约定当事人权利义务以及学会如何解决法律纠纷。


	 本书在编写的过程中，参考和借鉴了许多已有的研究成果和相关书籍、资料，在此，表示衷心的感谢。

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在线试读部分章节

没有产权证会影响租赁合同法律效力吗？
1998年8月25日，建设公司与子木公司签订了《房屋租赁协议书》，约定，建设公司(甲方)出租莲花广场西座地上第一至三层和地下一层。自1998年9月1日起至1999年3月31日止，子木公司(乙方)可以进驻现场进行局部改造和精装修，进行设备调试及试营业，自1999年4月1日起计算租期，租赁期为 5年;每年租金为227万元人民币，乙方每年4月1日前和10月1日前各支付一次，每次预付金额为1135万元，如不能按期支付租金，拖欠期内每日加收欠交租金万分之五的滞纳金;租赁期间, 甲、乙双方均不能无故解除本协议。如确有必要解除合同，违约方要以当年租金总额的两倍作为违约金赔付守约方。
协议签订后，建设公司全面履行了协议，如期将房屋交付子木公司，子木公司装修后以“子木大酒楼”的名义开业，并营业至今。但子木公司仅在1998年9月8日向建设公司支付了定金50万元，租金至今未付，己拖欠租金7945万元。建设公司向法院提起诉讼要求解除租赁合同并支付约定的违约金。
子木公司认为：建设公司未及时取得房屋产权证，同时不能及时提供消防验收合格证，从而导致《房屋租赁协议书》无效，应由建设公司承担全部责任。建设公司没有按照合同约定提供相应的法律文件，拟将设立的“子木酒楼有限责任公司”无法获得工商行政管理部门的核准，不能营业，试营业亦无法进行。建设公司的不作为已经构成违约和对子木公司权利的侵犯。子木公司没有交纳租金是在建设公司违反合同约定的情况下，依照法律和双方约定，正常维护自身合法权益的行为。

首先，建设公司与子木公司所签订的《房屋租赁协议书》是双方的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。建设公司未及时取得房屋产权证，但是产权清晰，并无争议，因此不能直接导致《房屋租赁协议书》无效，但是对于该合同的履行产生一定影响，建设公司应当承担相应的责任。子木公司自1998年9月1日至1999年3月31日止的期间内进行设备调试和试营业，办理相关的公司注册手续，子木公司在此期间内应知晓建设公司未取得租赁物的产权证，但是在两年的诉讼期间内未主张权利，视为放弃相应的胜诉权。
其次，由于双方签订租赁合同是在《中华人民共和国消防法》实施之前，因此建设公司未及时取得消防验收合格证也不导致《房屋租赁协议书》当然无效。原被告双方对《房屋租赁协议书》的履行行为，都存在不同程度的瑕疵，都应当承担一定的违约责任。
依照消防管理的相关规定，消防验收可以进行整体验收，也可以进行局部验收。子木公司接收租赁的房屋后，对租赁物进行了局部改造和精装修，依据相应的规定，也应当进行消防申报并经消防验收合格才能进行正式营业。但子木公司没有提供其已经履行此义务的证据材料。

没有产权证会影响租赁合同法律效力吗？


	1998年8月25日，建设公司与子木公司签订了《房屋租赁协议书》，约定，建设公司(甲方)出租莲花广场西座地上第一至三层和地下一层。自1998年9月1日起至1999年3月31日止，子木公司(乙方)可以进驻现场进行局部改造和精装修，进行设备调试及试营业，自1999年4月1日起计算租期，租赁期为 5年;每年租金为227万元人民币，乙方每年4月1日前和10月1日前各支付一次，每次预付金额为1135万元，如不能按期支付租金，拖欠期内每日加收欠交租金万分之五的滞纳金;租赁期间, 甲、乙双方均不能无故解除本协议。如确有必要解除合同，违约方要以当年租金总额的两倍作为违约金赔付守约方。


	协议签订后，建设公司全面履行了协议，如期将房屋交付子木公司，子木公司装修后以“子木大酒楼”的名义开业，并营业至今。但子木公司仅在1998年9月8日向建设公司支付了定金50万元，租金至今未付，己拖欠租金7945万元。建设公司向法院提起诉讼要求解除租赁合同并支付约定的违约金。


	子木公司认为：建设公司未及时取得房屋产权证，同时不能及时提供消防验收合格证，从而导致《房屋租赁协议书》无效，应由建设公司承担全部责任。建设公司没有按照合同约定提供相应的法律文件，拟将设立的“子木酒楼有限责任公司”无法获得工商行政管理部门的核准，不能营业，试营业亦无法进行。建设公司的不作为已经构成违约和对子木公司权利的侵犯。子木公司没有交纳租金是在建设公司违反合同约定的情况下，依照法律和双方约定，正常维护自身合法权益的行为。


	


	首先， 建设公司与子木公司所签订的《房屋租赁协议书》是双方的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。建设公司未及时取得房屋产权证，但是产权清晰，并无争议，因此不能直接导致《房屋租赁协议书》无效，但是对于该合同的履行产生一定影响，建设公司应当承担相应的责任。子木公司自1998年9月1日至1999年3月31日止的期间内进行设备调试和试营业，办理相关的公司注册手续，子木公司在此期间内应知晓建设公司未取得租赁物的产权证，但是在两年的诉讼期间内未主张权利，视为放弃相应的胜诉权。


	其次，由于双方签订租赁合同是在《中华人民共和国消防法》实施之前，因此建设公司未及时取得消防验收合格证也不导致《房屋租赁协议书》当然无效。原被告双方对《房屋租赁协议书》的履行行为，都存在不同程度的瑕疵，都应当承担一定的违约责任。


	依照消防管理的相关规定，消防验收可以进行整体验收，也可以进行局部验收。子木公司接收租赁的房屋后，对租赁物进行了局部改造和精装修，依据相应的规定，也应当进行消防申报并经消防验收合格才能进行正式营业。但子木公司没有提供其已经履行此义务的证据材料。


	因此，子木公司认为建设公司不能及时提供产权证和消防验收合格证，从而导致《房屋租赁协议书》无效，并由建设公司承担全部责任的理由不能成立。子木公司作为准备从事餐饮业的承租方，应当比出租方尽更多的义务了解从事餐饮业的特殊要求和特别程序。本案的事实说明，关于租赁物的消防验收问题，子木公司的过错是主要的，但建设公司作为出租方，也要承担一定的责任。


	此外，子木公司作为租赁物的承租方，其知道或者应当知道租赁物的产权证或者消防安全验收合格证不能及时取得，建设公司有违约行为而给其造成损失时，子木公司应当及时采取适当措施防止损失的扩大。子木公司在办理公司登记的过程中，就应当知晓上述事实，但是子木公司没有提供证据证明其采取了相应的补救措施。


	按照《城市房地产管理法》第52条的规定，房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。《城市房屋权属登记管理办法》第5条规定，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。


	在很多案例中，房屋出租方没有产权证，具体的原因很多，相当一部分是土地出让金已经交纳，由于政府职能部门的原因，房屋产权证不能及时下发，但是房屋的产权清晰，没有争议。《合同法》对于合同无效规定的比较严格，结合《合同法》倡导的精神和市场经济的要求，对于房屋出租方没有产权证的房屋租赁合同，不宜认定为无效合同。


	《城市房地产管理法》第52条：“房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。”


	《城市房屋权属登记管理办法》第5条:“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。”


	《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第14条：“合同法第<span style="font-size:12px;font-family:Si

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