老上海房地产大鳄pdf/txt下载_在线阅读全文

编辑推荐

房地产作为一种行业产生于资本主义社会，并以人口众多的城市为主，它是以盈利为目的，利用对土地、房产的投资和建设，并将土地、房产进行转手、出租，从中获取更大的商业利益，所以，房地产作为一种产业，在中国应开始于近代，上海是中国房地产业起步*早、涉及土地和资本**的城市。薛理勇编著的《老上海房地产大鳄》为我们介绍的就是老上海的房地产大鳄的故事，包括霍格兄弟与兆丰洋行、汉璧礼与上海房地产、沙逊与沙逊洋行，以及陶善钟、程霖生、周湘云等。

内容简介

“薛理勇新说老上海”为著名上海史专家薛理勇先生解说老上海史事风物的丛书。《老上海房地产大鳄》内容为霍格兄弟与兆丰洋行、汉璧礼与上海房地产、沙逊与沙逊洋行，以及陶善钟、程霖生、周湘云等一批老上海房地产大亨巨子写照，通过家世行状、发迹历程、盛衰沉浮等多面叙述，特别是发行*、道契挂号、代客经租、抵押放款、租地造屋等各种经营手段的剖析，描绘出一幅幅老上海房地产业在运筹庙算、巧取豪夺中蓬勃发展的鲜活图景。

作者简介

薛理勇，祖籍福建省福清市，1947年出生于上海。长期任职于上海市历史博物馆，从事上海历史、中华文化史、风俗史研究。上海市规划委员会专家委员会委员、上海食文化研究会副会长、上海地名学会常务理事、上海道教协会常务理事等，并担任SMG纪实频道嘉宾主持。主编《上海文化源流辞典》、《上海掌故辞典》等。

目　　录

前言
上海最早的房地产巨头——史密斯
租界的出现和房地产业的兴起
上海房地产业的崛起始于19世纪60年代
霍格兄弟与兆丰洋行
上海跑马厅的地产
兆丰洋行与兆丰公园
汉璧礼与上海房地产
汉璧礼的房地产
富商的善举
沙逊与沙逊洋行
“老沙逊”与“新沙逊”
沙逊洋行在上海早期的房地产业
沙逊的华懋地产公司

显示全部信息

前　　言

望文生义，所谓房地产应该是指房产和地产，那一定在几千年前就有了，昔日的豪门地主拥有良田千顷，房屋百间，他们当然是拥有房产和地产的人。几千年的中国封建社会里，长期实行重农轻商，崇本抑末的经济政策，视农业为根本，视商业为末流，中国虽有商品经济的存在，但一直到封建社会的末期，资本主义经营还处于萌芽时期，尽管有土地、房产的买卖，但并不形成产业；地主商人的置产主要是为了保存财富，造福子孙，或者为了显示自己的权力和社会地位，而不是商业性的经营。同样，地主将自己的土地出租，向佃农收取租金，这也不是房地产业的特点。
房地产作为一种行业产生于资本主义社会，并以人口众多的城市为主，它是以盈利为目的，利用对土地、房产的投资和建设，并将土地、房产进行转手、出租，从中获取更大的商业利益，所以，房地产作为一种产业，在中国应开始于近代，上海是中国房地产业起步最早、涉及土地和资本最大的城市。

望文生义，所谓房地产应该是指房产和地产，那一定在几千年前就有了，昔日的豪门地主拥有良田千顷，房屋百间，他们当然是拥有房产和地产的人。几千年的中国封建社会里，长期实行重农轻商，崇本抑末的经济政策，视农业为根本，视商业为末流，中国虽有商品经济的存在，但一直到封建社会的末期，资本主义经营还处于萌芽时期，尽管有土地、房产的买卖，但并不形成产业；地主商人的置产主要是为了保存财富，造福子孙，或者为了显示自己的权力和社会地位，而不是商业性的经营。同样，地主将自己的土地出租，向佃农收取租金，这也不是房地产业的特点。 
     房地产作为一种行业产生于资本主义社会，并以人口众多的城市为主，它是以盈利为目的，利用对土地、房产的投资和建设，并将土地、房产进行转手、出租，从中获取更大的商业利益，所以，房地产作为一种产业，在中国应开始于近代，上海是中国房地产业起步最早、涉及土地和资本最大的城市。 
     1842年中英签订《南京条约》，条约规定上海作为五个通商口岸之一对外开放，1843年11月17日上海正式开埠。在1843 年10月8日中英补签的《虎门条约》中规定，开放口岸的“中华地方官必须与英国管事官各就地方民情，议定于何地方，用何房屋或基地，系准英人租赁”，就是开放城市的官员必须与英国领事商议，划出该城市中一块双方都能接受的地方作为侨民的居留地，侨民可以在这块居留地里租用土地，建造房屋，这种居留地就是后来的租界。1845 年，上海道台与英国领事签订《上海租地章程》，确定上海城北郊，今延安东路至北**路的外滩为英国人居留地，实际面积830亩。由于这块居留地的面积不算大，于是《上海租地章程》对居留地内土地的租用和使用作了规定，如为了防止后来进入上海的侨民租不到土地，规定每位个人或每家洋行的租地面积不准超过10亩，为了防止华人抬高土地价格，规定华人不得将土地或房屋出租给任何其他华人，这样就避免了华人之间的土地和房屋的买卖。 
     1848年，英租界第一次扩张，它的北面延伸到苏州河南岸，西面延伸到今天的西藏中路，面积2820亩，同年和次年，美租界和法租界建立，上海租界的面积扩大多了。当初，租界是为了避免“华洋杂居”引发纠纷的“侨民区”，租界的实际居住人口不多， 1853年上海爆发小刀会起义，估计有2万上海城里人进入租界避难，1860 年，南京的太平天国为了减轻和摆脱清军对南京围困的压力，派忠王李秀成率军突围东进，骁勇善战的李秀成突围后一路势如破竹，攻陷镇江、常州、无锡、苏州、昆山、杭州、宁波等苏南浙北的众多城邑，又有数十万苏南浙北的难民进入上海，其中一半以上的难民进入租界，当 1864年太平天国被镇压后，有部分难民离开上海回乡，但仍有不少人选择在上海定居，据统计，1865年上海租界居住人口近20万，于是，“华洋分居”的局面被打破，上海租界成了“华洋杂居”、“五方杂处”之地，而华人人数的比例长期维持在95％以上。 
     本来，当战争结束后，租界当局可以将华人逐出租界，但一些侨民中的有识之士认为，进入租界的难民中相当一部分是江南的富绅地主，他们携带的大量现银将成为租界发展的资金，更大一部分是破产的小手工业者，他们也是租界发展的廉价劳动力，于是决定同意华人在租界定居。租界当局为了处理瞬间大量拥入租界的华人的居住问题，出台了诸多优惠政策，倡议上海的洋行或个人投资租界的住房建设，商行在自己或租用的土地上兴建住宅，提供出租，于是上海租界的房地产开始成为产业，并出现了一批房地产巨商，以及从事房地产租赁的机构或个人，上海人称之“经租”和“跑街”、 “跑楼”等。 
     根据条约，侨民只能在租界里“永租”（实际上就是绝卖）土地，侨民向华人“永租”土地时，须将“永租”土地的面积、位置向他们的领事馆登记注册，然后由领事馆向上海道署备案，再由上海道署与领事馆派专人到实地会同丈量，绘出土地的“四至”和实际面积后，加盖道署钤记，就成了一份由政府机构确认和公证的地契，所以租界的地契叫做“道契”。道契一式三份，分作上、中、下，其中上契由上海道署备案，中契由领事馆注册，下契归土地持有人收藏，所以，道契犹如我们今天商品房的房契，不可能伪造，当然，道契等同于道契所标的土地，它比中国传统的土地契的威信和作用大多了，可以转让、抵押、出租等。 
     根据规定，只有侨民才能向华民“永租”土地，再向领事馆注册，上海道署备案后获得道契。但是，还会有变通的办法，就是华人将自己的土地假装“永租”给某外国人，由该外国人向领事馆注册后获得道契，华人则向外国人支付一定的“好处费”，而外国人则与华人另签一份协定，说明该道契的真正持有人，这种凭证称之“ 权柄单”，而这种道契称“洋商挂号道契”（或“挂名道契”）。洋人办理“洋商挂号道契”的收费很高，一般设最低单笔价，以及根据土地的实际面积计价，于是，又有律师事务所或洋商专门代办“洋商挂名道契”这种道契被租界当局认定为合法道契，与一般道契有同等的合法地位。 
     上海租界的经济发展飞快，人口增长也很快，而租界的土地有限，当然，地价的增幅更大，人们不会轻意将土地或道契出卖、转让，于是上海的房地产业中又出现了一种特殊的现象，即土地的持有人既不会将土地出卖或转让，而自己又不具备在土地上开发房地产的能力，这块土地只能自用，无法增值。而一些有资金、有能力的房地产商缺少土地开发房地产，于是房地产商向土地业主租用土地，投资开发房地产，行话称之“租地造屋”或“租地造房”，通常租用期为20—30年之间，在合同期内，房地产商必须交付地租和合同规定的租金，必须根据合同建造合同规定的房屋，合同期满后，连同土地和土地上建的房屋无条件地由土地业主收回。估计，上海以“租地造屋 ”方式建造的住宅占总量的50％以上。所以上海的住房不能作为商品房买卖，而只能长期租赁，上海人称之“顶”，即房客一次性向房东交付一笔费用后获得该住宅的若干年的使用权，在租赁期间必须另外支付房租及规定的费用。 
     租界是洋人的天下，估计上海租界的房地产的80 ％以上控制在洋人手中，于是产生了史密斯、汉璧礼、雷士德、沙逊、哈同等房地产大鳄。19世纪末，一些在上海发迹的华人在上海近郊购置土地，希望成为一个大地主，1899年公共租界扩张，1914年法租界扩张，那些华人在近郊购置的土地被划进租界，用现代的话语讲，他们的“农业用地” 变成了城市的“住宅用地”或“商业用地”，地价在短期内十倍百倍上涨，也有部分“大地主”改变经营方式而成为巨商或房地产巨商，但秉性难移，他们大多还停留在“工商地主”的身份上。 
     实际上，上海的房地产旧档尚未公开，要把上海房地产业历史描述得更精准是有难度的，拙著只是一个尝试而已。 
     薛理勇写于秋月枫舍 2014.2.20.

显示全部信息

在线试读部分章节

富商的善举 1854年汉璧礼等人在今外白渡桥处建了一座跨苏州河的便桥，对促进虹口美租界的市政建设和经济发展起了积极的作用，汉璧礼也顺势购进了桥的北堍虹口美租界的不少土地，而当虹口的市政和经济进一步发展后，用现代的语言来讲，他当时购进的是“ 农业用地”，而如今成了“住宅用地”或“商业用地”，地价一下子翻了几十倍，甚至百余倍。
汉璧礼是一位上海人叫做“聆得清”的人，他深知，这是租界市政建设和经济发展给他带来的好处。于是当工部局规划虹口市政建设，准备延长文惠廉路（塘沽路），并筑两条与之三角形相交的马路，也就是现在的峨眉路和汉阳路，在这三条路三角形相交形成的一个占地面积大概10亩的三角形空地上建造一个公共市场，就是后来的“三角地小菜场”，汉璧礼就毫不含糊地让出了他在这里的几十亩土地。鉴于汉璧礼对上海租界建设的贡献，英国皇家授予他爵士称号，所以他的姓名Thomas Hanbury的前面可以加上个“Sir”，当工程结束后，工部局就将原“里虹口路”重新命名为Thomas Hanbury Road，中文名“汉璧礼路”，也就是今天的汉阳路。实际上汉璧礼也不吃亏，当这里的道路和市场建成，市政设施改善和完备后，这里的地价和房价也随之水涨船高，他在这里拥有的房地产也升值不少。
人们喜欢把旧上海叫做“冒险家的乐园”，如果换一个规矩一点的表述，那旧上海是一个高度资本主义化的商业城市，有人遇上机会，投机取巧，一夜爆发而成为腰缠万贯的富翁，也有人偷鸡不成蚀把米，从一位百万富翁沦为一介平民，而更多的闯荡者无所事事，一事无成，就是一个市民而已。据记载，1869年有一位中英混血统的尤来旬（Yurasian）女士在虹口美租界密勒路玛礼逊路（峨眉路茂林路）转角租房开办了一所“尤来旬学校”，吸收幼失怙恃的侨民子弟，不分国籍。
此为善举，得到中外人士的赞赏，但办校必须有资金支撑，而这所不收学费的“尤来旬学校”更需要资金支持，就是这位汉璧礼爵士支付了一大笔钱建立了“汉璧礼基金会”，全额资助学校，1889年，这所拓展后稍具规模的学校就以“汉璧礼基金会”之名改称Thomas Hanbury School and Children’ s Home中文校名叫做“汉璧礼蒙童养育堂”。这一年汉璧礼又让出一块大约3500平方米的土地，并追加资金造了一所新学校，1891年汉璧礼蒙童养育堂就在新校舍开学。学校规模扩大了，吸收的学生也有所扩大，除了吸收侨民的孤儿外，还适当吸收生活艰难，无力支付学费的侨民子弟，而原来密勒路的校舍就改为英文补习班，招收中国学生，所收费用归基金会，用于补贴汉璧礼蒙童养育堂。单靠汉璧礼单打独斗的基金会显然难以长期维持的，后来工部局接收了学校，就改称 Hanbury School中文校名也改称“汉璧礼西童学堂” 。其校址为今塘沽路117号，解放后长期为虹口区第一中心中学。

富商的善举 1854年汉璧礼等人在今外白渡桥处建了一座跨苏州河的便桥，对促进虹口美租界的市政建设和经济发展起了积极的作用，汉璧礼也顺势购进了桥的北堍虹口美租界的不少土地，而当虹口的市政和经济进一步发展后，用现代的语言来讲，他当时购进的是“ 农业用地”，而如今成了“住宅用地”或“商业用地”，地价一下子翻了几十倍，甚至百余倍。 
    汉璧礼是一位上海人叫做“聆得清”的人，他深知，这是租界市政建设和经济发展给他带来的好处。于是当工部局规划虹口市政建设，准备延长文惠廉路（塘沽路），并筑两条与之三角形相交的马路，也就是现在的峨眉路和汉阳路，在这三条路三角形相交形成的一个占地面积大概10亩的三角形空地上建造一个公共市场，就是后来的“三角地小菜场”，汉璧礼就毫不含糊地让出了他在这里的几十亩土地。鉴于汉璧礼对上海租界建设的贡献，英国皇家授予他爵士称号，所以他的姓名Thomas Hanbury的前面可以加上个“Sir”，当工程结束后，工部局就将原“里虹口路”重新命名为Thomas Hanbury Road，中文名“汉璧礼路”，也就是今天的汉阳路。实际上汉璧礼也不吃亏，当这里的道路和市场建成，市政设施改善和完备后，这里的地价和房价也随之水涨船高，他在这里拥有的房地产也升值不少。 
     人们喜欢把旧上海叫做“冒险家的乐园”，如果换一个规矩一点的表述，那旧上海是一个高度资本主义化的商业城市，有人遇上机会，投机取巧，一夜爆发而成为腰缠万贯的富翁，也有人偷鸡不成蚀把米，从一位百万富翁沦为一介平民，而更多的闯荡者无所事事，一事无成，就是一个市民而已。据记载，1869年有一位中英混血统的尤来旬（Yurasian）女士在虹口美租界密勒路玛礼逊路（峨眉路茂林路）转角租房开办了一所“尤来旬学校”，吸收幼失怙恃的侨民子弟，不分国籍。 
    此为善举，得到中外人士的赞赏，但办校必须有资金支撑，而这所不收学费的“尤来旬学校”更需要资金支持，就是这位汉璧礼爵士支付了一大笔钱建立了“汉璧礼基金会”，全额资助学校，1889年，这所拓展后稍具规模的学校就以“汉璧礼基金会”之名改称Thomas Hanbury School and Children’ s Home中文校名叫做“汉璧礼蒙童养育堂”。这一年汉璧礼又让出一块大约3500平方米的土地，并追加资金造了一所新学校，1891年汉璧礼蒙童养育堂就在新校舍开学。学校规模扩大了，吸收的学生也有所扩大，除了吸收侨民的孤儿外，还适当吸收生活艰难，无力支付学费的侨民子弟，而原来密勒路的校舍就改为英文补习班，招收中国学生，所收费用归基金会，用于补贴汉璧礼蒙童养育堂。单靠汉璧礼单打独斗的基金会显然难以长期维持的，后来工部局接收了学校，就改称 Hanbury School中文校名也改称“汉璧礼西童学堂” 。其校址为今塘沽路117号，解放后长期为虹口区第一中心中学。 
     按西方的习惯，男女生是分校读书的，而汉璧礼蒙童养育堂则是男女生同校上课的，于是汉璧礼基金会于1892年又在虹口的老靶子路赫司克尔路（武进路中州路，校舍相当于今武进路 412号）又创办了一所男校——Hanbury School，中国人称之“西童公学”，于是原来的蒙童养育堂改为女子小学部，英文名也叫Hanbury School。第二年，工部局也在北四川路底办了一所西童男校（Shanghai Public School），由于这个学校偏离市中心区，招生明显不足，就干脆压缩招生，节省开支，1904年决定把汉璧礼基金会的“西童公学”学生并入工部局立“西童男校”，于是这个学校改名Shanghai Hanbury Public School。1941 年12月7日太平洋战争爆发后，该校被日本接管改为 “日本人国民小学”，后又作为日本的特务机关——兴亚院机关。 
    1946年在这个地方办复兴中学，现在复兴中学内的那幢老楼仍是当年的教学楼。 
     P36-38

显示全部信息

老上海房地产大鳄

发布书评

相关图书推荐