房地产高级法律顾问丛书-美国房地产投资信托制度与运用

本系列丛书涵盖了房地产领域的各个方面，邀请了在房地产法律实务工作**线的资深法官、律师、政府官员等专家参与写作，不仅详尽地阐述了专业的分析与对策，而且对实务中很多疑难问题给予了专业的分析与对策，并附有大量真实的典型案例及评析，帮您化解风险、解决难题！ 

本书的两大主线是美国RElT的法律制度体系和实际操作运用。
在法律体系上，本书以美国联邦税法、证券法、证券交易法和州级蓝天法为基础，并紧跟法律修订和证券交易委员会（证交会）等机构的规则更新步伐，力求详细而全面地展示美国REIT的整体法律制度图景。作为REIT的直接根源，税法典明确将REIT界定为符合特定条件的公司、信托或协会：由受托人或董事进行管理、以股票或受益权证为所有权凭证、所有权人不少于100名、所持地产类资产的价值不低于资产总值的75％、来自于房地产渠道的收入不低于总收入的75％且相关业务收入不低于95％、作为股息分配给投资者的数额不低于年度应税收入的90％等。这一系列条件综合限制了REIT的组织形式、持股结构、资产组成和收入来龙去脉，定位了REIT的利益传递体特性。将90％以上的应税收入分配给投资者，是REIT免缴公司所得税的前提；而REIT的免税机制如何运作、应税收入如何计算、常见税项共有几种、哪些州的税法规定有利于REIT落脚发展、REIT股东的税务负担等，本书都有所探讨。

邢建东，中山大学法学学士（1985）、国际法硕士（1988），奥克兰大学法学学士（1999），对外经济贸易大学法学博士（2006），广东金领律师事务所合伙人。中国律师（1989）、新西兰注册大律师（1999）、澳大利亚新南威尔士州注册律师（1999）、广州仲裁委员会仲裁员、英国皇家

第一章　概述
在20世纪60年代之前的美国，只有机构投资者和较为富有的人士才能投资于大规模、能够带来巨额收入的房地产项目。国会意识到，将小投资者的资金汇集在一起也能启动巨大的房地产项目，为办公楼、综合性公寓、购物中心以及国民经济增长所需的其他房地产设施提供资金支持，因此创立了房地产投资信托（real estate investment trust，简称“REIT”）结构，使之成为小投资者亦能使用的投资手段；通过聚池协议（pooling agreement），让普通投资者参与大规模的商业物业投资。就像股东在共有基金中拥有证券投资组合而获益那样，REIT的股份持有者可以将他们的资金整合成独立的经济运营实体，通过商业房地产的持有和经营来赚取收入。对于小投资者而言，REIT的独到优势相当突出，比如投资于一系列物业的组合而非单一建筑物、令投资方式更加多样化、由经验丰富的房地产专家进行专业管理等。
美国房地产投资信托的原理可概括为：汇集诸多投资者的资金，交由专业管理，而投资者用资金或资产购买REIT的股票或受益权证，以间接地拥有专业化管理的房地产产权、抵押权或其他权益，从而获取房地产租金、利息收益或其他类似性质的利润。根据修订版《1986年美国国内税法》，REIT基本上不必缴纳联邦所得税而仅仅在股东层面上纳税；相比之下，普通公众公司和特定上市合伙组织却通常要向国家缴纳双重税赋。对于那些拥有房地产产权或抵押权的人而言，REIT能够为他们提供特殊的渠道，利用公众注入的资金来实现流动性、增长和发展等目标。
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