物业管理运作与法律风险防范

    《律师办案实战系列：物业管理运作与法律风险防范》包括物业管理运作实务和物业纠纷处理与法律风险防范两大部分内容，主要包括物业服务公司的成立与运作、前期物业管理、业主自治管理模式实例分析、物业管理中的行政诉讼等。

　　1.保安，不能成为物管公司免责的理由
　　从目前的有关物管公司保安、保管类似的案例看，大部分物管公司的安全保障被认定为是一种保安服务，但法院往往是判决物管公司承担一定的责任，究其原因有两个：一是物管公司作为专业的小区管理者，没有尽到保安的注意义务，在管理上有疏漏，主观上有一定的过错，所以应承担一定的责任；二是有关物管公司补充责任的规定，《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》明确规定了从事经营、服务活动的法人未尽到安全保障义务使他人受到外来损害的，侵权人不能赔付时，安全保障义务人应当在其能够防止或者制止损害的范围内承担相应的补充赔偿责任，从国外立法发展趋势看，补充责任亦是完全责任，只要直接责任人不能确定，补充责任人就应当对受害人承担完全的赔偿责任，可见，保安不能免除物管公司的责任，从一定意义上讲，也不能减轻物管公司的责任。2.保管，亦不是业主要求物管公司承担责任的法宝深圳某高档别墅小区曾有这样一个案例，抢劫者翻墙进入小区，打开某业主的车子后，冲开小区门口的防护杆，把车子开走，从整个案情看，抢劫者从进入小区到车子被抢，也不过几分钟的时间，物管公司对车辆的管理也是“保管式”的管理，但其对这种有准备、有组织的抢劫行为可谓无能为力，最后业主将物管公司告上法庭，法院没有支持业主的请求。法院主要基于以下考虑：一是业主在小区财产、人身受到损害的起因很多，不能什么都归责于物管公司；二是小区的这种保管，毕竟不是传统的“仓库”保管，由于小区业主的财产都在业主的手中，对其财产的丢失，业主往往会有一定的过失。在上海各小区流行这样一句话：“小区是我家，安全靠大家。”听起来很通俗、很朴实，其道理就是作为小区的每一员，不管是物管公司的保安，还是业主都应当认识到自己身上的一份职责或者义务。从法律上讲，就是要统一认识，明确责任，共创小区平安与和谐。
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