最高人民法院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释理解与运用

最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，经过最高人民法院审判委员套讨论通过，于2009年9月1日正式实施。这个司法解释与《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》、《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》一道，构成了房地产合同纠纷案件适用法律的司法解释体系。
　　在城镇，房屋租赁合同大量存在，尤其是在住房制度改革之后，政府不再提供公房租赁，城镇居民解决住房问题，要么靠自己购买商品房，要么租赁他人的住房，除此之外，没有更好的办法解决。因此，在城镇，有大量的工薪阶层尤其是年轻的工薪阶层的居民是靠租赁他人房屋解决居住问题。正因为如此，在城镇中，房屋租赁合同纠纷大量存在，在法院审理的民事案件中占有重要的地位。因此，依照法律解决好城镇房屋租赁合同纠纷，是安定民心，使人民安居乐业的一个重要工作。
　　城镇房屋租赁合同纠纷解决适用《合同法》，这个命题并没有问题，而且《合同法》专门规定了“租赁合同”一章，对租赁合同的一般规则作出了明确的规定。据此看来，城镇房屋租赁合同的法律适用好像并没有太大的问题。

最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释法释[2009]11号
　　（2009年6月22日最高人民法院审判委员会第1469次会议通过2009年7月30日最高人民法院公告公布自2009年9月1日起施行）
　　为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。
　　第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。
　　乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。
　　当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。
　　第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
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