房地产企业财税疑难500问—中经阳光税收筹划事务所·房地产智库

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  • 版 次:1
  • 页 数:
  • 字 数:327000
  • 印刷时间:2012年11月01日
  • 开 本:12k
  • 纸 张:胶版纸
  • 包 装:平装
  • 是否套装:否
  • 国际标准书号ISBN:9787509338544
作者:中经阳光税收筹划事务所出版社:中国法制出版社出版时间:2012年11月 
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内容简介

     我们致力于房地产财税咨询培训几年来,切实体会到了财务同仁面临的困境。在课堂现场及课后答疑时,收到了来自全国各地房地产财务人员及税收征管一线的税务干部提出的海量提问与咨询。我们从中优中选优,精心挑选出500条疑点、难点、重点、焦点问题汇编成册,中经阳光税收筹划事务所编著的《房地产企业财税疑难500问》以房地产企业开发流程为主线,分为开发前期、拆迁安置、工程建设、预售环节、销售环节、清算环节、自持物业七个环节,在每个环节中又按照税种分别讲解。

作者简介

阳光财税前沿地产,北京中经阳光税收筹划事务所旗下品牌,是专门针对房地产财税领域的高端论坛,专业致力于房地产企业财税咨询、培训,被公认为中国房地产财税*。

目  录
第一部分 房产开发前期阶段
营业税
1.房地产企业取得土地后经过七通一平再转让,营业税是否按差额交税?
2.转让土地使用权预收定金,纳税义务时间如何确定?
3.归还土地使用权是否征收营业税?
4.受托整理土地,取得收入应如何缴纳营业税??
5.以土地使用权作价入股是否缴纳营业税?
企业所得税
6.新项目调研费用是否可以税前扣除??
7.企业发生筹办费用支出能否计算为当期亏损??
8.土地使用权投资是否视同销售缴纳企业所得税??
9.接受以土地使用权投资,房地产企业成本如何确认??
土地增值税
10.土地闲置费、土地评估费是否可以在土地增值税前扣除??
前  言
近年来,房地产行业发展迅速,大量房地产企业如雨后春笋般成立;房地产行业政策尤其税收政策发布、更新频繁;各地税务局对房地产税收政策解读、认知存在差异,导致财务人员在政策使用时犹豫不定、无所适从。一直以来,房地产财务经理手头缺乏一部得到广泛认可的答疑宝典。
我们致力于房地产财税咨询培训几年来,切实体会到了财务同仁面临的困境。在课堂现场及课后答疑时,收到了来自全国各地房地产财务人员及税收征管一线的税务干部提出的海量提问与咨询。我们从中优中选优,精心挑选出500条疑点、难点、重点、焦点问题汇编成册,全书以房地产企业开发流程为主线,分为开发前期、拆迁安置、工程建设、预售环节、销售环节、清算环节、自持物业七个环节,在每个环节中又按照税种分别讲解。
源于实践服务于实践,这是我们的宗旨。在编写过程中,我们努力做到本书具有如下四大特点:
1.问题全面:500个问题分布于房地产开发的各个环节,贯穿房地产开发的整个流程,对房地产财税人员常见的疑点、难点、焦点做到一网打尽。
2.答案权威:在解答问题时,我们以税法为准绳,兼顾地方税收政策,对答案反复推敲,权威解答,得到了税务机关的认可,并得到了房地产企业的实践验证。
3.通俗易懂:通过一问一答的模式,再现了财务人员提问的真实场景,穿插案例,助于理解。
媒体评论

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在线试读部分章节
1.房地产企业取得土地后经过七通一平再转让,营业税是否按差额交税?
答:根据《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》(财税[2003]16号)第二条关于适用税目问题的规定:“单位和个人转让在建项目时,不管是否办理立项人和土地使用人的更名手续,其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为。对于转让在建项目行为应按以下办法征收营业税:
(1)转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发,但尚未进入施工阶段的在建项目,按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目征收营业税。
(2)转让已进入建筑物施工阶段的在建项目,按“销售不动产”税目征收营业税。
在建项目是指立项建设但尚未完工的房地产项目或其他建设项目。”
第三条关于营业额问题规定:“单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权,以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。”
因此,房地产开发企业取得土地后经过七通一平后再转让,未进入施工阶段,可以按照“转让土地使用权”的规定即差额纳税。
2.转让土地使用权预收定金,纳税义务时间如何确定?
我公司是一家房地产企业,现转让一宗土地的使用权,已收到对方支付的定金,我们应该立即缴纳相关的营业税,还是等余款付清后全额纳税?
答:根据《营业税暂行条例实施细则》第二十五条规定:纳税人转让土地使用权或销售不动产,采取预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。此项规定所称预收款,包括预收定金。因此,转让土地使用权或销售不动产的预收定金,营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。
3.归还土地使用权是否征收营业税?
答:根据国家税务总局《关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》(国税函[2008]277号)规定,纳税人将土地使用权归还给土地所有者时,只要出具县级(含)以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件,无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金,均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为,按照国家税务总局《关于印发〈营业税税目注释(试行稿)〉的通知》(国税发[1993]149号)第八条第(一)款“转让土地使用权”规定,不征收营业税。
“正式文件”的具体解释,根据国家税务总局《关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》(国税函[2009]520号)规定,国税函[2008]277号文件中县级以上(含)地方人民政府收回土地使用权的正式文件,包括县级以上(含)地方人民政府出具的收回土地使用权文件,以及由县级以上(含)土地管理部门报经有关人民政府同意后,由该土地管理部门出具的收回土地使用权文件。

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