房地产开发经营与管理

　　本书是21世纪全国高职高专房地产类规划教材之一，内容包括房地产市场、房地产开发项目的决策分析、投融资管理、前期工作、建设管理、租售管理、项目的后评价等，本书可作为房地产专业、建筑工程、建筑工程管理、物业管理等相关专业的教材，也可作为房地产企业员工岗位培训、成人继续教育的相关专业教材。 

本书是21世纪全国高职高专房地产类规划教材之一，内容包括房地产市场、房地产开发项目的决策分析、投融资管理、前期工作、建设管理、租售管理、项目的后评价等，书内有大量可供读者参考的案例。本书结合当前高职高专房地产专业学生就业岗位的特点，注重理论和实践结合，每章除了重点分析、小结和习题外，还很有针对性地提出了职业技能要求并附有相应的实训练习。
本书可作为房地产专业、建筑工程、建筑工程管理、物业管理等相关专业的教材，也可作为房地产企业员工岗位培训、成人继续教育的相关专业教材。

　　第1章 房地产开发经营与管理概述
1.1 房地产
房地产，是一种稀缺的资源、重要的生产要素和基本的生活资料，是人们十分重视、珍惜的财产。在市场经济中，房地产还是一种商品，是人们良好的投资对象。随着经济的发展、社会的进步和人口的增长，人们对房地产的需求会日益增加。
　　1.1.1　房地产的基本概念
房地产是房产与地产的总称，包括土地、建筑物及其他地上定着物，是实物、权益和区位三者的综合体。
1.土地
土地是指地球的表面及其上下一定范围内的空间。具体一宗土地的范围可分为三个层次：地面、地上空间和地下空间。
一宗土地的地面范围，是地球表面的该宗土地的“边界”所围绕的面积。如政府出让土地使用权的地块，其范围通常是根据有坐标点的用地红线图，由城市规划管理部门或土地管理部门，在地块各界限点钉桩、埋设混凝土界桩或界石来确认，面积大小按照水平投影面积计算。地上空间具体由规划部门通过限制高度来体现，地下空间要受城市规划、建筑技术和经济效益的限制。
2.建筑物
建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和设备（如给排水、卫生、燃气、照明、空调、电梯、通信、防灾等设备）等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类。其中，房屋是指能够遮风避雨并供人居住、工作、娱乐、储藏物品、纪念或进行其他活动的空间场所，一般由基础、墙、柱、梁、楼梯、门窗、楼层地面、屋面等主要构件组成。构筑物是指房屋以外的建筑物，人们一般不直接在其内进行生产和生活活动，如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。
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