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内容简介

　　建筑师、城市规划师、城市设计师、开发商、城市官员和所有那些对复兴他们后工业时代城市有兴趣的人将在这里找到他们需要的工具。《工业遗址的再开发利用》提供了关于城市规划、设计和融资等复杂问题的解决方案，以展示将衰败的土地和建筑成功改造为有活力的公园、有激励作用的文化目的地和活跃的商业综合体的解决之道。另外，由真实世界中仔细挑选出来的例子说明了主题（如可持续性、公共政策和开发商技能），从而为规划和执行城市重新开发利用项目的相关要素勾勒了完整的画面。

目　　录

致谢
引言
第一部分工业遗产
第1章工业选址模式
工业时代来临
运输
工业为什么会离开，它留下了什么
第2章工业建筑和工业美学的出现
工业建筑——早期发展
工业建筑和现代运动
工业美学和修复
第二部分重新开发利用——概述
第3章项目规划策略
公众参与：征求建议书、竞标和

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前　　言

　　引言在纽约市哈德逊河沿岸，曾经是码头装卸工人卸货和平底船往返的地方，如今已成为打高尔夫球的人练习击球和骑摩托车的人活动场所。在伦敦，当代艺术作品挂在以前的发电厂里。在奥马哈，阁楼和工作室里回荡着的是摇滚乐，而不是俗不可耐的声音。在美国和欧洲，曾经是大烟囱和仓库定义了街区甚至城市，如今公园里成荫的绿树下安置了长椅；博物馆吸引了络绎不绝的游客，新的住宅和写字楼也在热闹开建。在过去的几十年中，工业已经逐步离开美国和欧洲的城市中心，转而寻找成本更低或效率更高的地方生产商品。大片废弃的地面和残破的建筑物考验着建筑师、规划师、政治家和所有那些关注他们所在城市的活力的人们。《工业遗址的再开发利用》描述了城市、镇和有决心的个人采用过的策略，将原本不适宜居住的和经济效益低下的土地和建筑变为公园、文化目的地、商业综合体和充满活力的街区。哀悼工业体废弃的新闻标题都很类似；改造的故事虽然在设计和用途上有所差异，但在过程和意图上亦有相似之处。这些项目显示出指导着今天开发的三股强大的力量——对环境的关注、更新的城市核心和对历史建筑的保护——如何一起重新定义后工业时代的城市。《工业遗址的再开发利用》所详细描述的许多成功策略都需要几十年的努力、众多顾问的参与和共同的政治愿望，更不用说大量的资金支持了。* * *虽然工业的进程从来不是静止的，但二战以后多车道公路的出现则将工业从人口密集的发达城市移向人烟稀少的郊区和农村地区，这些地方有更大的场地来容纳新的工业设施，并且新的主干网络使得运输更便利。集装箱货船需要比传统港口城市的泊位还要深、机械设备还要先进的港口，因为美国和欧洲在海外制造商品然后输回国内消费成本要少很多。工业废墟很快破坏了城市风光。被抛弃的建筑及其破损的窗户在长满杂草的空地上显得凄凉无助。腐坏的码头静静地见证滨水区从前的活力。城市这个从前生产和交易的经济动力源在这些自然和经济的打击中摇晃着。但是，城市要比反对者的危言耸听更具弹性。现在的项目种类有的广为人知而有的只有街区居民才了解，然而它们都是用几十年时间取得的成就。本书调查了那些历时较长并且艰巨的开发过程面临的问题和最终的解决方案。问题如果有的话，其中出现的令人疑惑的问题就是确定工业遗址的再开发利用如何区别于标准的开发项目。但是，区别更多的是在必要性上，而不是过程。空置的土地、离开很久的工厂抛弃的资产和失败的项目阻碍了发展，并且有效地将城镇各部分封闭起来。书中介绍的一些具有先驱意义的项目并不是仅仅去看一个明显更简单的时代，而是去回顾一个时代，当经济学家和社会学家宣称“城市”不再是可行或甚至必要的实体。城市犯罪率在增加，城市正在破产，城市投资蒸发。一致的答案是拆除那些没有被使用的东西——这是一项受政府资助的政策。城市更新在原本是低层的街区里创造了新的高层住宅，或当投资的钱撤走后，遗留下成片的空地。慢慢地在少数强势人物的帮助下，后工业时代的城市中心被重新定义。纽约的艺术家拯救了苏荷（SoHo，Southof HoustonStreet，休斯顿街以南，是纽约的老工业区，一批艺术家将闲置的厂房和仓库稍加改造后作为创作、展示和经营文化艺术的场所——译者注）区19世纪的铸铁工厂，并且无意中创造了一种促进经济发展的新手法。温哥华的格兰维尔岛将娱乐、艺术、购物和工业结合起来，显示了多层次的用途，创造了一个有活力的区域，让人们流连忘返。巴黎将其东部的一处工业遗址变为公园，以吸引居民去到以前单调的街区。巴尔的摩内港（InnerHarbor）使人们靠近滨水区。虽然今天我们可能对这些项目不以为然，但它们预示了它们那个时代进行城市重新开发利用的方法的不同之处，并且为一些大型主题成功改造指明了方向。改变的结果绝非由于没有特色而打动不了我，有这么多项目都反映了强势人物的远见卓识，他们在恶化和令人绝望的地方看到了美丽和改变的可能性。在每次与这些致力于开发的人的交谈中，我都被他们的决心所打动，没有这些人的奉献和支持，这些项目不可能推进。书中介绍的项目之所以入选是因为它们改造的性质。与那些位于充满活力的街区或城市远郊区的项目相反，这些项目对于城市的经济发展和结构至关重要。抛弃和残破经常出现在一些重要的城市区域里而且包含大片土地，于是刺激了对工业遗址的改造。这不是件容易的事情，因为这些项目不仅涉及多层次的法规和复杂的融资，还有历史因素、情感，有时还涉及错综复杂的土地权属问题。这些复杂性导致了项目需要政府的参与和所有开发方的合作，并且可能需要数年甚至几十年的时间去完成。所有各方都需要长远的眼光和耐心。* * *为了介绍这些早期的项目和跟随它们的更近的项目，本书分成3部分：对工业遗产的回顾、对重新开发利用的过程及其如何应用于工业遗址的概述，最后是对3种应用广泛的项目类型——文化、混合用途以及公园和开放空间的调查，也涉及它们如何影响所在的城市。工业遗产。工业的建立位置及其需要土地的类型均在这些遗址如何重新开发利用当中起着重要的作用。早期的工业需要水（从河水或者人工运河和水道中获得），以给织布机和其他的机器提供动力。城市就在这些经济发电机周围发展起来，因为它们吸引的劳动力就在附近定居。因此，许多工业城市的滨水区都是难以接近的，要留给作业港口或工厂。如今这些区域有了极多的娱乐和居住用途上的需求！工业需求刺激了新材料的开发，也促进了满足各种工厂和机器安置所需要的建筑类型的发展。由此导致的多余的工业建筑形式及其清楚表达的无遮盖营造法与建筑构件盛及一时的大规模生产等，共同极大影响了设计师和现代的建筑理论。功能折旧或市场的变化让这些建筑最初的用途变得过时，工厂和仓库简单和大开的空间和出露的结构激发了新一代的想象力，他们从20世纪60年代起就一直在拯救这些建筑。虽然重新利用这些建筑和遗址的原因有很多，但工业美学的诱惑力是不能缺少的，在很多情况下，甚至对工业遗址重新开发利用的成功是至关重要的。重新开发利用——概述。在与开发商、建筑师和项目支持者的交谈中出现的另一个最重要的主题是：自从那些最初的改造项目以来，开发变得更复杂和更昂贵。一些早期的行动者回顾并且惊讶于他们最初开始处理重新利用问题时，过程至少在印象中是多么的简单。虽然过程可能更容易了一些，但概念是新颖的，需要创新的想法。一些为应对重新开发利用问题而制定的计划增加了多层次的审批和机制，如税收抵免（taxcredits），它可以让这些项目在经济上可行，但是以需要很多顾问参与的复杂的融资为代价。以社区会议和论坛形式的公众参与的兴起，以及设计和开发方案竞标和征求建议书的更多的利用，等等，使得当地项目拥有更高的透明度，并增强了对项目的控制力，但也增加了各层级的审批，随后的开发过程也需要更多的时间。这个过程管理好坏是项目成功或失败的关键。这种更开放的公众参与为发现项目潜力的个人提供了一种刺激他们的邻居和政府的方式。这也为他们的反对者提供了同样的工具。城市经常是独立发展的，政府政策扮演追赶的角色，将之前没有得到批准而实际已经发生的事情合法化。连艺术家们当初将纽约市苏荷区非法占据的做法对于城市经济发展方法都有不可估量的作用，更不用说区划法律了。今天，美国几乎每个中心城市都有一处艺术或仓库专区。这种“苏荷效应（SoHoEffect）”——艺术家“发现的”新的街区的自发的建立以及因为周边房地产价值提升带来的混乱——影响了公共政策以及应对它的方法。明尼阿波利斯的“艺术空间”和多伦多的“艺景”的建立为艺术家提供能够经济适用的空间，这样艺术家就不会被挤走，也得以继续发展。其他的城市改变了它们的区划法律，以允许家庭工作室区域和艺术家聚集区的存在，鼓励艺术家在那里定居。艺术经济对城市可能是有好处的，鼓励它必须与其他的与后工业时代城市特性相关的公共政策决策相平衡。不是所有人都能成为艺术家。当工厂离开时，它也抛弃了它的员工。城市如何维持它的税收基础、中产阶级并且保留工业？一些城市通过区划和专门的工业区域来解决这个问题，并取得了不同的成功。这些资产是应该仍然划定为工业区还是时间的流逝让它们变得没有了价值？由于一些项目多于影响所在的街区而不是所在的城镇，所以它们躲不开公共政策制定者的质疑。两个主要的环境里程碑事件促进了工业遗址的再开发利用，并且在最好的情况下使之标准化。第一个是在20世纪90年代中期一些年实验性的项目之后，联邦工业污染地区立法直接解决了法律责任和清理问题。一般来说都是其他人先造成污染，而后资产所有者却不用负法律责任，但这有个前提：预先需经过分析并且与相关权力机构达成了关于清理的一致意见。联邦政府和州已经发起了自愿清理计划，目的是让这些资产重新变得有用。与这些政策相伴的是给予前期尽职调查的补贴。第二个是绿色建筑技术的提高（如LEED认证）鼓励了现有遗址的重新开发利用。与城市以外在新的场地建造的一座新的建筑相比，以前的工业遗址经常都有可通向现有运输工具的人行道。LEED认证也促进了现有的材料和结构的重新利用。具有讽刺意味的是，虽然与工业遗址相关的环境关注可能会让人产生畏惧，但是与更大的问题如留住人口、城市身份和寻找适于销售的用途相比，它们的程度要小的多。以往，几乎所有的项目按照惯例都是需要融资的；但融资现如今却变得如此的复杂。那些容易获得银行贷款的日子已经过去了。现在几乎所有的项目都有多种资金来源，许多让项目变得可行但也增加了复杂性和律师费的成本。历史的、老旧的或者位于服务匮乏的区域的资产可获得的税收抵免对于修复符合其中一种获批类别的工业遗址有无法估量的作用。但是，关于环境和经济方面问题的讨论因为各州的差异和不断变化的联邦法律以及不断变化的贷款环境而模糊不清。非营利团体在工业遗址的再开发利用中发挥的越来越多的作用引人注目。这些团体无论在艺术、社会服务上还是在工业上都采取主动，并且成为它们自己项目的开发商。它们建造自己的设施，而非停滞不前。有特定需要和扩展计划的团体可以利用难

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　　引言在纽约市哈德逊河沿岸，曾经是码头装卸工人卸货和平底船往返的地方，如今已成为打高尔夫球的人练习击球和骑摩托车的人活动场所。在伦敦，当代艺术作品挂在以前的发电厂里。在奥马哈，阁楼和工作室里回荡着的是摇滚乐，而不是俗不可耐的声音。在美国和欧洲，曾经是大烟囱和仓库定义了街区甚至城市，如今公园里成荫的绿树下安置了长椅；博物馆吸引了络绎不绝的游客，新的住宅和写字楼也在热闹开建。在过去的几十年中，工业已经逐步离开美国和欧洲的城市中心，转而寻找成本更低或效率更高的地方生产商品。大片废弃的地面和残破的建筑物考验着建筑师、规划师、政治家和所有那些关注他们所在城市的活力的人们。《工业遗址的再开发利用》描述了城市、镇和有决心的个人采用过的策略，将原本不适宜居住的和经济效益低下的土地和建筑变为公园、文化目的地、商业综合体和充满活力的街区。哀悼工业体废弃的新闻标题都很类似；改造的故事虽然在设计和用途上有所差异，但在过程和意图上亦有相似之处。这些项目显示出指导着今天开发的三股强大的力量——对环境的关注、更新的城市核心和对历史建筑的保护——如何一起重新定义后工业时代的城市。《工业遗址的再开发利用》所详细描述的许多成功策略都需要几十年的努力、众多顾问的参与和共同的政治愿望，更不用说大量的资金支持了。
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虽然工业的进程从来不是静止的，但二战以后多车道公路的出现则将工业从人口密集的发达城市移向人烟稀少的郊区和农村地区，这些地方有更大的场地来容纳新的工业设施，并且新的主干网络使得运输更便利。集装箱货船需要比传统港口城市的泊位还要深、机械设备还要先进的港口，因为美国和欧洲在海外制造商品然后输回国内消费成本要少很多。工业废墟很快破坏了城市风光。被抛弃的建筑及其破损的窗户在长满杂草的空地上显得凄凉无助。腐坏的码头静静地见证滨水区从前的活力。城市这个从前生产和交易的经济动力源在这些自然和经济的打击中摇晃着。但是，城市要比反对者的危言耸听更具弹性。现在的项目种类有的广为人知而有的只有街区居民才了解，然而它们都是用几十年时间取得的成就。本书调查了那些历时较长并且艰巨的开发过程面临的问题和最终的解决方案。问题如果有的话，其中出现的令人疑惑的问题就是确定工业遗址的再开发利用如何区别于标准的开发项目。但是，区别更多的是在必要性上，而不是过程。空置的土地、离开很久的工厂抛弃的资产和失败的项目阻碍了发展，并且有效地将城镇各部分封闭起来。书中介绍的一些具有先驱意义的项目并不是仅仅去看一个明显更简单的时代，而是去回顾一个时代，当经济学家和社会学家宣称“城市”不再是可行或甚至必要的实体。城市犯罪率在增加，城市正在破产，城市投资蒸发。一致的答案是拆除那些没有被使用的东西——这是一项受政府资助的政策。城市更新在原本是低层的街区里创造了新的高层住宅，或当投资的钱撤走后，遗留下成片的空地。慢慢地在少数强势人物的帮助下，后工业时代的城市中心被重新定义。纽约的艺术家拯救了苏荷（SoHo，South
of Houston
Street，休斯顿街以南，是纽约的老工业区，一批艺术家将闲置的厂房和仓库稍加改造后作为创作、展示和经营文化艺术的场所——译者注）区19世纪的铸铁工厂，并且无意中创造了一种促进经济发展的新手法。温哥华的格兰维尔岛将娱乐、艺术、购物和工业结合起来，显示了多层次的用途，创造了一个有活力的区域，让人们流连忘返。巴黎将其东部的一处工业遗址变为公园，以吸引居民去到以前单调的街区。巴尔的摩内港（Inner
Harbor）使人们靠近滨水区。虽然今天我们可能对这些项目不以为然，但它们预示了它们那个时代进行城市重新开发利用的方法的不同之处，并且为一些大型主题成功改造指明了方向。改变的结果绝非由于没有特色而打动不了我，有这么多项目都反映了强势人物的远见卓识，他们在恶化和令人绝望的地方看到了美丽和改变的可能性。在每次与这些致力于开发的人的交谈中，我都被他们的决心所打动，没有这些人的奉献和支持，这些项目不可能推进。书中介绍的项目之所以入选是因为它们改造的性质。与那些位于充满活力的街区或城市远郊区的项目相反，这些项目对于城市的经济发展和结构至关重要。抛弃和残破经常出现在一些重要的城市区域里而且包含大片土地，于是刺激了对工业遗址的改造。这不是件容易的事情，因为这些项目不仅涉及多层次的法规和复杂的融资，还有历史因素、情感，有时还涉及错综复杂的土地权属问题。这些复杂性导致了项目需要政府的参与和所有开发方的合作，并且可能需要数年甚至几十年的时间去完成。所有各方都需要长远的眼光和耐心。
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为了介绍这些早期的项目和跟随它们的更近的项目，本书分成3部分：对工业遗产的回顾、对重新开发利用的过程及其如何应用于工业遗址的概述，最后是对3种应用广泛的项目类型——文化、混合用途以及公园和开放空间的调查，也涉及它们如何影响所在的城市。工业遗产。工业的建立位置及其需要土地的类型均在这些遗址如何重新开发利用当中起着重要的作用。早期的工业需要水（从河水或者人工运河和水道中获得），以给织布机和其他的机器提供动力。城市就在这些经济发电机周围发展起来，因为它们吸引的劳动力就在附近定居。因此，许多工业城市的滨水区都是难以接近的，要留给作业港口或工厂。如今这些区域有了极多的娱乐和居住用途上的需求！工业需求刺激了新材料的开发，也促进了满足各种工厂和机器安置所需要的建筑类型的发展。由此导致的多余的工业建筑形式及其清楚表达的无遮盖营造法与建筑构件盛及一时的大规模生产等，共同极大影响了设计师和现代的建筑理论。功能折旧或市场的变化让这些建筑最初的用途变得过时，工厂和仓库简单和大开的空间和出露的结构激发了新一代的想象力，他们从20世纪60年代起就一直在拯救这些建筑。虽然重新利用这些建筑和遗址的原因有很多，但工业美学的诱惑力是不能缺少的，在很多情况下，甚至对工业遗址重新开发利用的成功是至关重要的。重新开发利用——概述。在与开发商、建筑师和项目支持者的交谈中出现的另一个最重要的主题是：自从那些最初的改造项目以来，开发变得更复杂和更昂贵。一些早期的行动者回顾并且惊讶于他们最初开始处理重新利用问题时，过程至少在印象中是多么的简单。虽然过程可能更容易了一些，但概念是新颖的，需要创新的想法。一些为应对重新开发利用问题而制定的计划增加了多层次的审批和机制，如税收抵免（tax
credits），它可以让这些项目在经济上可行，但是以需要很多顾问参与的复杂的融资为代价。以社区会议和论坛形式的公众参与的兴起，以及设计和开发方案竞标和征求建议书的更多的利用，等等，使得当地项目拥有更高的透明度，并增强了对项目的控制力，但也增加了各层级的审批，随后的开发过程也需要更多的时间。这个过程管理好坏是项目成功或失败的关键。这种更开放的公众参与为发现项目潜力的个人提供了一种刺激他们的邻居和政府的方式。这也为他们的反对者提供了同样的工具。城市经常是独立发展的，政府政策扮演追赶的角色，将之前没有得到批准而实际已经发生的事情合法化。连艺术家们当初将纽约市苏荷区非法占据的做法对于城市经济发展方法都有不可估量的作用，更不用说区划法律了。今天，美国几乎每个中心城市都有一处艺术或仓库专区。这种“苏荷效应（SoHo
Effect）”——艺术家“发现的”新的街区的自发的建立以及因为周边房地产价值提升带来的混乱——影响了公共政策以及应对它的方法。明尼阿波利斯的“艺术空间”和多伦多的“艺景”的建立为艺术家提供能够经济适用的空间，这样艺术家就不会被挤走，也得以继续发展。其他的城市改变了它们的区划法律，以允许家庭工作室区域和艺术家聚集区的存在，鼓励艺术家在那里定居。艺术经济对城市可能是有好处的，鼓励它必须与其他的与后工业时代城市特性相关的公共政策决策相平衡。不是所有人都能成为艺术家。当工厂离开时，它也抛弃了它的员工。城市如何维持它的税收基础、中产阶级并且保留工业？一些城市通过区划和专门的工业区域来解决这个问题，并取得了不同的成功。这些资产是应该仍然划定为工业区还是时间的流逝让它们变得没有了价值？由于一些项目多于影响所在的街区而不是所在的城镇，所以它们躲不开公共政策制定者的质疑。两个主要的环境里程碑事件促进了工业遗址的再开发利用，并且在最好的情况下使之标准化。第一个是在20世纪90年代中期一些年实验性的项目之后，联邦工业污染地区立法直接解决了法律责任和清理问题。一般来说都是其他人先造成污染，而后资产所有者却不用负法律责任，但这有个前提：预先需经过分析并且与相关权力机构达成了关于清理的一致意见。联邦政府和州已经发起了自愿清理计划，目的是让这些资产重新变得有用。与这些政策相伴的是给予前期尽职调查的补贴。第二个是绿色建筑技术的提高（如LEED认证）鼓励了现有遗址的重新开发利用。与城市以外在新的场地建造的一座新的建筑相比，以前的工业遗址经常都有可通向现有运输工具的人行道。LEED认证也促进了现有的材料和结构的重新利用。具有讽刺意味的是，虽然与工业遗址相关的环境关注可能会让人产生畏惧，但是与更大的问题如留住人口、城市身份和寻找适于销售的用途相比，它们的程度要小的多。以往，几乎所有的项目按照惯例都是需要融资的；但融资现如今却变得如此的复杂。那些容易获得银行贷款的日子已经过去了。现在几乎所有的项目都有多种资金来源，许多让项目变得可行但也增加了复杂性和律师费的成本。历史的、老旧的或者位于服务匮乏的区域的资产可获得的税收抵免对于修复符合其中一种获批类别的工业遗址有无法估量的作用。但是，关于环境和经济方面问题的讨论因为各州的差异和不断变化的联邦法律以及不断变化的贷款环境而模糊不清。非营利团体在工业遗址的再开发利用中发挥的越来越多的作用引人注目。这些团体无论在艺术、社会服务上还是在工业上都采取主动，并且成为它们自己项目的开发商。它们建造自己的设施，而非停滞不前。有特定需要和扩展计划的团体可以利用难</p>

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