楼市大趋势：谁的天堂谁的地狱pdf/txt下载_在线阅读全文

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本书以全球化的视野、平实的语言、详实的数据深入解读中国房地产市场、行业及与之关联的经济、社会、政治问题和现象，探寻解决中国住房问题的可行路径和措施，洞悉大变革时代的楼市走向，可为政府部门、个人、房地产攸关方决策、置业、投资提供参考。

内容简介

《楼市大趋势：谁的天堂谁的地狱》以全新的视角、批判而不失理性的分析，从审视楼至危局、破解楼市危局、立楼市新局三个方面对中国房地产市场进行了深入分析，以非一般的深度和广度剖析风雨飘摇中的中国楼市迷局，为中国房地产市场步入健康发展轨道提出建言。

作者简介

李骁：中国房地产大数据研究员执行院长，中国工商联房地产商会理事，全国房地产经纪人联盟常务理事，江浙沪皖房管局联谊会副理事长，全国房地产商会联盟上海副会长，2010年全国房地产十大杰出顾问，2010年中国房地产业“房产之星”，2010年全国房地产经理人联盟十大杰出经理人，2012年“房地产百家讲坛”卓越讲师，2012—2013年中国城市商业地产策划影响力人物。
聂伟：字启之，湘籍人士。曾任国有商业银行风险管理、外资企业人力资源管理等职，自身媒体从业者。长期致力于房地产、宏观经济及民生改善等问题的研究，呼吁以可持续发展的视野及民生改善的家督来研究中国经济问题，为实现公平而可持续的发展建言。

目　　录

危局篇
一、中国梦,谁的梦 /
1新加坡梦、美国梦,中国“安居梦”
2从两则故事看中国的房地产问题
3蜗居、房奴、“房”格尔系数

二、楼市泡沫,崩盘还是狼来了
1判断楼市泡沫的四个重要指标
2观察中国楼市泡沫的四个维度
2.1 投机性购房比例远超警戒线
2.2 涉房贷款占信贷规模比例偏高
2.3 商业地产高烧不退
2.4 鬼城蔓延，住房空置率过高
3房价虚高与楼市泡沫成因分析

危局篇  
一、中国梦,谁的梦 / 
1新加坡梦、美国梦,中国“安居梦” 
2从两则故事看中国的房地产问题 
3蜗居、房奴、“房”格尔系数 
 
二、楼市泡沫,崩盘还是狼来了 
1判断楼市泡沫的四个重要指标 
2观察中国楼市泡沫的四个维度 
2.1 投机性购房比例远超警戒线 
2.2 涉房贷款占信贷规模比例偏高 
2.3 商业地产高烧不退 
2.4 鬼城蔓延，住房空置率过高 
3房价虚高与楼市泡沫成因分析 
A. 推升房价的几把“火” 
3.1 土地垄断供应，地价虚高，推升房价 
3.2 货币超发，助推房价 
3.3 流动性过剩，助推房价上涨 
3.4 税费过高，最终由购房者买单 
B.浇升房价的几桶“油” 
3.5 热钱流入推高资产泡沫 
3.6 实体经济虚拟化助推房价上涨 
4中国房地产仍是一个危局 
4.1 土地财政已形成路径依赖 
4.2 影子银行资金主要流向房地产 
4.3 房地产泡沫与债务泡沫共浴 
5不是不报，时候未到 
5.1 中国房地产泡沫牢不可破的原因 
5.2 泡沫这回还是“狼来了”吗 
5.3 诱发房地产泡沫的因素 
 
三、中国模式之殇,路在何方 
1谁将引爆中国式次贷危机 
1.1 地方债危机是否被引爆 
1.2 地方债风险引爆中国式“次贷” 
1.3 谁来为系统性债务危机买 
2钱荒——危机的预演 
2.1 钱荒之原因探析 
2.2 央行从拒施援手到适当注入流动性 
2.3 钱荒--主动的压力测试还是危机的预演 
3中国模式的反思 
3.1 传统增长模式走到尽头 
3.2 中国模式值得商榷 
3.3 中国模式的缺陷 
4依赖房地产业，经济增长缺乏可持续性 
4.1 房地产业过热会引发经济结构比例的失调 
4.2 易诱发系统性金融风险 
4.3 内需不振,产业空心化 
4.4 创新乏力 
4.5 城镇化进程受阻 
 
 破局篇  
一、打破夜壶，房地产业再定位 
1楼市定位：保增长与控房价 
1.1 房价且调且涨，政策边际效应不断减弱 
1.2 保增长与控房价，艰难的平衡 
2去支柱化,重构支柱 
3中速增长，再平衡调结构 
3.1 中国经济面临的风险与挑战   
3.2 决策层容忍经济“微减速”,  为调结构腾挪空间和时间 
 
二、魔高一尺，道高一丈，楼市制度重建 
1调控之惑--房价为何越调越涨 
1.1 调控屡遭地方博弈，执行不力 
1.2 控房价：盯错了的调控目标 
2调控还有哪些“杀手锏”可用 
2.1 房产税能否担当调控重任 
2.2 通过加税方式调控房地产或是南辕北辙   
2.3 如何摆脱“道高一尺,魔高一丈”的恶性循环 
3从美丽中国到美丽楼市 
4他山之石 
4.1 寸土尺金的香港如何解决住房问题   
4.2 弹丸小国新加坡如何解决住房问题 
4.3 奉行市场自由竞争的美国如何解决住房问题 
4.4 德国房价十年不涨，中国该从中学习什么 
4.5 瑞典：住房公平的典范 
5中国住房制度重建 
5.1 中国住房发展模式的路径选择 
5.2 解决住房问题呼唤顶层设计 
5.3 改革是最大的红利，二次房改的春天已到来 
 
三、幸福中国梦，政府转型 
1破除GDP崇拜，提升幸福指数 
1.1 提升全民幸福感的经济增长  
1.2 是否必须保持较高的增长速度  
1.3 适度的GDP增速，较高的劳动供养率是理想经济形态 
1.4 中国如何避免跌入中等收入陷阱 
2建立公共服务型政府   
2.1 回归公共服务，破除“土地财政”路径依赖   
2.2 公共服务型政府亟待建立   
3建立以提升全民幸福指数的政绩考核机制 
3.1 政绩考核应走出“唯GDP”窠臼 
3.2 建立立足于“公共服务型”政府，提升全民幸福指数的政绩考核标准 
 
 立局篇  
一、住房保障亟待立法 
 
二、民富之路，让房价更美丽 
1收入倍增与收入分配改革   
2阻断货币超发之手，增强货币购买力，让房价美丽起来 
2.1 货币超发与经济发展模式紧密相关 
2.2 央行不独立，货币很难不超发 
 
三、美丽楼市与新型城镇化相得益彰 
1城镇化并非房地产的“春药” 
2城镇化前景诱人，差距意味着潜力与空间 
3中国既有城镇化模式存在的问题 
3.1 大量农业转移人口没有融入城市社会，市民化进程滞后 
3.2 土地城镇化快于人口城镇化 
3.3 城镇结构不合理，区域发展不平衡，城市病问题日益凸显 
3.4 政府主导的城镇化，对土地财政和房地产过度依赖 
4城镇化存在跑偏的风险，新型城镇化呼唤顶层设计 
5新型城镇化如何破题 
5.1 推进新型城镇化的核心在于改革 
5.2 推进户籍制度改革，实现公共服务均等化   
5.3 打破行政区划约束，促进生产要素自由流动 
5.4 土地制度改革   
5.5 财政体制与投融资体制改革 
6住房制度改革 
6.1 高房价是中国城镇化进程的绊脚石 
6.2 住房制度亟待改革，二次房改窗口开启 
7新型城镇化，新在何处 
8谁是新型城镇化的主角，政府还是市场 
9城市群战略与小城镇战略 
9.1 城市群与卫星城战略   
9.2 小城镇，大战略   
9.3 小城镇如何城镇化--河南陵阳镇“就地城镇化”的经验启示   
10新型城镇化的推进路径   
10.1 新型城镇化与新型工业化良性互动   
10.2 新型城镇化应与农业现代化、农村现代化协同发展   
10.3 新型城镇化须以改善民生为根本出发点 
四、中国楼市的中长期趋势--谁的天堂谁的地狱   
1未来中国经济及房地产市场的主基调   
2中国楼市的中长期趋势 
2.1 商品房总体上“供不应求”的局面已改变 
2.2 房地产去支柱化将是一个中长期过程 
2.3 行业整合是大势所趋 
2.4 土地供给为保障房让路 
2.5 土地财政难以为继，向存量房征税是大势所趋 
2.6 房产占家庭财产比例将会下降 
3告别黄金时代，楼市迎来白银十年 
3.1 房地产白银时代行业发展趋势分析   
3.2 白银时代的市场特征 
3.3 白银时代房地产开发企业的应对之道 
3.4 白银时代的市场机会

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2观察中国楼市泡沫的四个维度
2.1 投机性购房比例远超警戒线
中国房地产市场是一个以投资投机为主导的市场,一些城市的房地产市场严重异化,丧失了居住属性,唯余投资属性。2010年“国十条”出台,投机炒作才有所收敛。
媒休报道称,全国主要城市购房人群,以投资或投机为目的者,比例达到46%。北京、上海、深圳等一线城市,投资比例远超50%，早已大大超过投资性购房比例应控制在15%以内的警戒线。二、三线城市的这一比例也已超警戒线。据中原集团研究中心2011年7月公布的一份针对15个省份50个未“限购”二、三线城市楼市的调查报告显示：2011年上半年,有18个城市本地人房产投资比重超过20%。据胡润研究院《2013年中国千万富豪品牌倾向报告》的调查数据显示,仍有64%的中国富豪表示将房地产作为投资首选,这一比例已连续四年超过60%。
国人之所以对房产投资趋之若鹜,无非是看中了房价上涨这一隐形期权的价值。中国历来不乏炒房团活动的踪迹。海南国际旅游岛的规划甫一获批,蜂拥而至的炒客立即将房价炒高数倍,便是典型一例。最负盛名的要数温州炒房团,当地民间资金充裕,一些投资客组成的炒房团啸聚于全国各大城市,所到之处房价急剧躁动。新一轮调控开启后,限购政策对炒房团釜底抽薪,其活动空间才得已抑制。
2.2 涉房贷款占信贷规模比例偏高
房地产过度膨胀往往伴随着金融泡沫。美国经济学家海曼明斯基曾指出,泡沫经济往往给银行系统传递错误的信号。由于我国银行业风险管理能力欠佳,多数贷款的发放是以第二还款来源(抵押物)为依据,而非现金流。经济景气时,房价上涨,基于对未来的良好预期,银行往往放松贷款条件,开发商和其他投资者更容易从银行获得贷款，资金的投入推动房价上涨。房价上升,作为抵押物的房地产又可获取更高的抵押权数,导致银行信用进一步扩张,形成一个螺旋上升的过程。
据央行公布的2012年贷款投向报告披露：截至2012年末,中国主要金融机构人民币房地产贷款余额为12.11万亿元(其中个人购房贷款余额8.1万亿元；房产开发贷款余额3万亿元；地产开发贷款余额8 630亿元),同比增长12.8%,占金融机构人民币各项贷款余额6299万亿元的19.23%。我国商业银行偏爱以房地产及土地作为贷款抵押物。据交通银行2008年提供的一份数据显示,当年我国银行业以房地产作为抵押物的贷款占总贷款的比重在65%以上。可以看出，此类贷款的风险受房地产市场调整直接影响。

2观察中国楼市泡沫的四个维度 
    2.1 投机性购房比例远超警戒线 
    中国房地产市场是一个以投资投机为主导的市场,一些城市的房地产市场严重异化,丧失了居住属性,唯余投资属性。2010年“国十条”出台,投机炒作才有所收敛。 
    媒休报道称,全国主要城市购房人群,以投资或投机为目的者,比例达到46%。北京、上海、深圳等一线城市,投资比例远超50%，早已大大超过投资性购房比例应控制在15%以内的警戒线。二、三线城市的这一比例也已超警戒线。据中原集团研究中心2011年7月公布的一份针对15个省份50个未“限购”二、三线城市楼市的调查报告显示：2011年上半年,有18个城市本地人房产投资比重超过20%。据胡润研究院《2013年中国千万富豪品牌倾向报告》的调查数据显示,仍有64%的中国富豪表示将房地产作为投资首选,这一比例已连续四年超过60%。  
    国人之所以对房产投资趋之若鹜,无非是看中了房价上涨这一隐形期权的价值。中国历来不乏炒房团活动的踪迹。海南国际旅游岛的规划甫一获批,蜂拥而至的炒客立即将房价炒高数倍,便是典型一例。最负盛名的要数温州炒房团,当地民间资金充裕,一些投资客组成的炒房团啸聚于全国各大城市,所到之处房价急剧躁动。新一轮调控开启后,限购政策对炒房团釜底抽薪,其活动空间才得已抑制。 
    2.2 涉房贷款占信贷规模比例偏高 
    房地产过度膨胀往往伴随着金融泡沫。美国经济学家海曼明斯基曾指出,泡沫经济往往给银行系统传递错误的信号。由于我国银行业风险管理能力欠佳,多数贷款的发放是以第二还款来源(抵押物)为依据,而非现金流。经济景气时,房价上涨,基于对未来的良好预期,银行往往放松贷款条件,开发商和其他投资者更容易从银行获得贷款，资金的投入推动房价上涨。房价上升,作为抵押物的房地产又可获取更高的抵押权数,导致银行信用进一步扩张,形成一个螺旋上升的过程。 
    据央行公布的2012年贷款投向报告披露：截至2012年末,中国主要金融机构人民币房地产贷款余额为12.11万亿元(其中个人购房贷款余额8.1万亿元；房产开发贷款余额3万亿元；地产开发贷款余额8 630亿元),同比增长12.8%,占金融机构人民币各项贷款余额6299万亿元的19.23%。我国商业银行偏爱以房地产及土地作为贷款抵押物。据交通银行2008年提供的一份数据显示,当年我国银行业以房地产作为抵押物的贷款占总贷款的比重在65%以上。可以看出，此类贷款的风险受房地产市场调整直接影响。 
    中国社会科学院金融研究所所长王国刚曾提出一个叫“金融机构风险指数”的概念,即住宅金融机构房地产贷款在各项贷款总额中的占比。他认为房地产贷款占各项贷款总额的比重越高,风险越大。我国个人住房按揭贷款通常与开发商的项目开发贷款捆绑在一起,因为若不给房地产商开发贷款,授信银行将很难得到个人按揭贷款，这极容易引发开发贷款沉淀,积聚风险。 
    房价过快上涨,积聚了较大的泡沫与风险,一旦泡沫破灭,银行业将产生巨额不良债权,潜在风险将全部暴露,可能导致国家信用支撑的金融体系走向崩溃。 
    2.3 商业地产高烧不退 
    近年,住宅被限购后，投资者把目光转向商业地产,导致商业地产开发投资猛增。据中国指数研究院数据显示,2008-2010年,商业地产开发投资增加了2 200多亿元。自2010-2012年,相关投资增加了4 600多亿元。2012年商业营业用房投资额已增至9 312亿元,较2008年增长了1.77倍,同比增幅超25%,投资仍有加速增长之势。来自中国指数研究院的数据还显示,从2008-2012年,全国商业营业用房待售面积增加了将近40%,达7 130.34万平米。 
    伴随着商业地产投资过热的是各地购物中心空置率的大幅上升。英国《金融时报》引用调查数据称,2012年中国大城市购物中心整体空置率上升,二线城市的平均空置率为105%,高于2011年的10.2%；一线城市空置率从2011年的7.9%增加至8.4%。一项关于中国各地购物中心空置率的排行榜显示,沈阳以高达24.3%的空置率位居榜首。此外,重庆和北京等地的购物中心空置率也都高于10%。另一项来自世联地产的监测数据显示,2013年中国七大城市的购物中心计划开业量是2012年的2.9倍,远超零售品牌商开店速度和零售销售额增速。 
    商业地产投资速度远远超过零售额增长,让商业地产的风险激增。而电子商务的兴起也对实体商业地产带来了挑战，国内两大家电零售巨头国美和苏宁在2012年都出现了不同程度的关店现象。 
    在购物中心井喷的同时,各地写字楼市场也快速增长。据全球知名的综合性地产咨询服务公司世邦魏理仕2013年4月提供的一份《中国办公楼实情调查》的内部报告,其针对北京、广州、杭州、上海、大连、宁波、成都、青岛、深圳、武汉、南京、重庆、沈阳、天津14个重点城市的调查显示：这14个城市未来4年的写字楼供应增长高达80%,供应总量约为4 100万平方米。基于过去3年的平均吸纳率测算,天津、沈阳、重庆为供过于求的高风险城市,如要消化未来4年的预期供应量,所需时间分别为60年、25年、20年；深圳、成都、武汉、南京、青岛也以10年以上的去化周期被列为中等风险城市。 
    写字楼市场的快速增长并非是由经济增长带来的需求所推动,其背后推手是地方政府。近年,很多二线城市热衷于开发新区、建设新中央商务区,以此推动土地销售、城市发展、基础设施建设以及整体房地产的投资。从上述14个城市的总体情况来看,约有54%的未来供应来自新兴区域、新中央商务区,其中,杭州、成都、宁波、南京、大连和重庆的新中央商务区在2013年至2016年之间将占到各自城市未来总供应的 30%~70%.  
    以天津为例,当滨海新区在一片荒滩之上高调建起CBD时,质疑便同光环一路相随。该市未来超过370万平方米的写字楼新增供应都来自滨海新区,占全市供应的70%。到2014年底,天津新增的优质写字楼存量超过500万平方米,消化周期需要60年(注：消化周期=目前至2014年底的存量/过去16个季度的平均吸纳量)。  
    商业地产投资回报周期长,加剧了开发商资金链的紧张。各地商业地产过度开发的风险已经显现,普遍出现了写字楼延迟入市的现象。报告通过对比每年预期新增写字楼供应和实际新增供应数据得出,过去4年二线城市新写字楼延期入市的情况正在逐年增加：2009年,写字楼项目延期入市的约有30%. 2012年,这一数字升至54%。其中,天津和沈阳在过去4年新项目的平均延误率更是高达70%。  
    全球最大的空头基金尼克斯(Kynikos)掌门人吉姆查诺斯在2013年4月称,中国已为10亿人口建立了30亿平方米的办公空间,足以为每个人提供一间标准的私人办公室。根据Pivot资本的数据,在一些可容纳100万人的“鬼城”里,建造着世界上最大的购物中心,但是却有95%的空置率。 
    从一组组骇人听闻的数据中,可窥见中国商业地产市场的风险程度。需要警惕的是,商业地产的变现能力较强,泡沫一旦破灭,所带来的市场震荡和对经济的破坏力远超住宅。 
    2.4 鬼城蔓延，住房空置率过高 
    “夜抵鄂尔多斯,我们被黑暗所包围。并不是供电系统出现故障,只是缺少繁华都市的象征--灯火通明的高楼大厦。……城里有精心设计的博物馆和美术馆,还有豪华气派的购物中心和宽阔的林荫大道,可惜都空荡荡的。最常见的人类身影是穿着醒目服装的铲雪工人,他们也许在为不会到来的车流扫清道路,也许只是为了有点事做。" --这是加拿大广播公司2013年1月发表的题为“从鬼城看中国城市规划的裂缝”一文中对鄂尔多斯的描述。 
    不独是鄂尔多斯,作为房地产泡沫的“终极产物”,“鬼城”危机正在三、四线城市蔓延。从温州到鄂尔多斯,再到海南、常州、营口……一个接一个,触目惊心。这些城市正饱尝“先造城后造市”的苦果。不单是三、四线城市住房空置率过高,一、二线城市,北京、上海、广州、深圳、杭州、南京等城市也存在住房空置过高的问题。 
    以北京为例,2012年3月北京市公安机关在开展实有人口基础信息调查专项工作时核对出北京空置房屋3812万户。尽管北京警方后来表示，其核对的“空置房屋”与没有人居住的“空置房”概念以及开发商未售出的房屋没有任何关系，但北京楼市空置严重的事实无法改变。 
    按照国际通行惯例,商品房空置率在5%~10%之间为合理区,商品房供求平衡；空置率在10%~20%之间为空置危险区，在20%以上则为商品房严重积压区。 
    在我国,住房空置率究竟多高一直是个谜团。2005年12月国家统计局表示,当时的全国商品房空置率已达到26%,大大超过了国际公认的10%的警戒线。自那以后,国家统计局再没发布过与空置率有关的数据。从2008年开始,国家统计局也不再发布商品房的空置面积。 
    在成熟的市场经济国家,统计住房空置率与统计居民消费价格指数(CPI)同等重要。而我国不统计住房空置率让人实在难以理解。国家统计局认为,统计住房空置率是非常复杂的“国际难题”. 2010年8月11日,统计局发言人盛来运表示,商品房待售面积和空置面积不是一个概念,想要计算出准确的空置率很难。他说,由于统计上的难度,目前国家统计局还不可能发布房屋空置率的数据。他认为,要想计算出一个准确的空置率很难,这也是国际上的难题。 
    由于官方数据的缺位,“山寨”数据应运而生。2010年7月有媒体报道,国家电网公司的调查显示,中国660多个城市现有连续6个月以上电表读数为零的空置房6 540万套,足够2亿人居住。一时间, "6 540万套空置房”引起广泛关注,尽管事后国家电网公司出面澄清此事不实,却仍引发了一场“口水战”。究竟全国具体有多少套空置房,国家统计局也未能提供具体数据。权威部门“失语”,民间智慧则滋长,网友通过集体“晒黑灯”、“数空调”、“查水表、电表”等方式,呼吁全社会对空置房现象给予更多关注。 
    住房空置率是衡量房地产市场泡沫程度的核心指标,是为楼市调控政策进行科学决策的依据,摸清楼市的基本“家底”, 维护市场信息公开透明,是政府部门应尽的职责。有关部门对数据回避、缄默,对民意置若罔闻,是职能的缺位,也有损政府的公信力。 
    尽管官方数据对住房空置率语焉不详,但一个可以佐证我国住房空置率过高的论据是：三、四线城市房地产库存普遍偏高。2012年底媒体批露了一份内部研究报告,包括唐山、扬州、中山、芜湖、连云港等大量三、四线城市在过去几年土地供给极度膨胀,与去年以来的商品房消化速度形成巨大差距。该报告以三线城市河北邯郸为例,其房价每平方米也就四五千元,但当地房地产泡沫膨胀程度,不比鄂尔多斯、温州、贵阳等地低多少。目前当地在售和预售的房产共约3 480万平方米，按照人均居住面积316平方米计算,邯郸在售与预售楼盘至少可以容纳100万人以上，而当地非农人口乐观估计也不足160万人。如果考虑到2012年当地新建楼盘建筑面积,邯郸在售与预售房面积至少可以容纳130万人以上。而当地2011年全年楼盘销售总面积仅355万平方米,以此测算,当地在建与在售楼盘至少需要消化10年。 
    据克尔瑞“中国城市房地产市场风险排行榜”显示,全国城市市场风险排名前50位的城市中无一例外均为三、四线城市。相较于一、二线城市,三、四线城市辐射能力不强,新增人口数量有限,其房地产发展速度已脱离基本面，房屋库存天量,空置率居高不下,极易爆发彻底性崩盘。 
    “鬼城”蔓延、房屋空置、天量库存的背后隐藏着地产泡沫破灭、资金链断裂、银行坏账率攀升等诸多风险,给房地产泡沫敲响了警钟。

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