当代房地产金融创新

　　正在这时，在国际上比较流行的防地产投资信托基金和住房抵押货款证券化这两种房地产金融创新工具进入了我国政策管理层和相关机构的视野，为此，在我国掀起了一股研究房地产投资信托基金和住房抵押货款证券化的热潮。
　　本书在著述过程中，参阅了大量相关的文献资料，在论坛上聆听了权威人士和专家的精彩发言，得到了各界人士的帮助，在此深表谢意。
　　本书适合于房地产企业的高级管理人员、金融部门人员以及研究部门人员，尤其是董事会、总经理等高级管理人员的阅读，也适合于从事房地产金融政策制定的相关政府工作人员阅读。

第一章　资产证券化理论
　　资产证券化有广义和狭义之分。广义的资产证券化是指资产采取证券这一价值形态的过程和技术，具体包括和技术，具体包括信货资产的证券化、实体资产的证券化、证券资产的证券化和现金资产的证券化四种。狭义的资产证券化则是指近三十年来国际金融市场上一项重要的金融创新，也就是信货资产的证券化。本章的主要任务就是建立一个广义的资产证券化理论框架，为本书的展开奠定基础，本书以后提及的资产证券都是就广义意义而言的。
　　第一节　资产运营与资产证券化
　　一、资产的定义、特性和分类
　　（一）资产的定义
　　关于资产的定义，国际会计标准委员会认为：“一项资产所体现的未来的经济利益是直接或间接带给企业现金等价物的潜能。这种潜能可以是企业经营能力中的部分生产能力，也可以采取可以转换为现金或现金等价物的形式，或减少现金流出的能力，诸如以良好的加工程序降低生产成本。”这个定义是从企业的角度来考察的资产，认为只要具备直接或间接带给企业现金或等价物的潜在能力，便应该成为企业的生产。
　　一个更一般化的定义是美国财务会计准则委员会给出的，认为“资产是某一特定主体由于过去的交易或事项而获得或控制的可预期的未来经济和利益。”这里，资产被看做是可以预期得到的经济利益是靠过去的交易或事项获得的，资产的主体不再只局限于企业，而是扩展到整个济中的任何可能的“特定主体”。与此类似的一个定义是经济学家费雪给出的，他认为所有可导致收入增加的东西都是资产。
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