城市土地供应与房地产市场运行研究

　　《城市土地供应与房地产市场运行研究》通过对我国20世纪80年代以来土地供应制度、城市住房制度演变及其基本特征的研究，揭示了典型区域土地供应与房地产之间的内在关系；并对面向健康城市化的城市住房保障制度进行了初步研究，尤其是结合当前和谐社会建设的要求，阐述了保障性住房建设制度及其用地保障机制。 

　　本书在对20世纪80年代以来我国城市土地供应制度、住房制度的形成、演变以及基本特征分析的基础上，对城市土地供应制度绩效、城市土地供应与房地产市场预警等进行了研究；初步揭示了经济发达地区典型区域（城市）土地供应与房地产市场之间的内在关系；并从土地管理角度对土地宏观调控和基于城市住房保障的民生用地提出了意见和建议。
　　本书可为公共管理学、地理学、土地科学、城市科学等相关学科的研究人员提供参考；也可为政府相关部门的管理与决策、教学和科研机构的学术交流、社会的公共教育与宣传等提供科学依据。

　　第一章　我国城市土地供给制度及其形成与发展
　　1.1　城市土地供给制度：内涵与特征
　　1.1.1　城市土地供给制度的内涵分析
　　在制度经济学中，关于“制度”一词有着较多的定义，甚至在不同定义之间还存在着一定的矛盾。不同时代与学派的社会科学家们赋予这个词语以如此之多可供选择的含义，以至于除了将其笼统地与行为规则联系在一起外，难以给出一个普适的定义来。所以在大部分的制度经济学书中，制度被定义为由人制定的规则（institution）（柯武刚、史漫飞，2000）——即各种带有惩罚措施、能对人们的行为产生规范影响的规则（North，Douglass C，1990），但是仅仅用规则就想把所有的制度定义全部统一化，显然有失偏颇，有一些制度不仅仅包括规则，还包括构成制度的各种因素，那么就应该用英语中另一个词system（系统）来对制度进行解释，system所适用的制度定义，应该是对资源的系统安排，其目的在于实现一个共同目标或目标集。从本文所研究的“城市土地供给制度”来看，如果仅用规则来定义，则会使研究对象缺乏系统性，而不能更好地对其制度的演变过程及其绩效评价进行分析研究，因此我们更倾向于第二种解释，即认为制度应该是一个系统。
　　基于此，我们认为，城市土地供给制度是指特定的土地所有权制度下，构成城市土地供给制度的各个项目相互依存或相互影响的综合体。例如城市土地供给的政策和法规、城市土地供给的方式和手段、城市土地供给市场、城市土地供给计划、城市土地供给渠道、城市土地供给模式和流程等要素的综合体。城市土地供给制度是一个国家进行城市土地供求管理的制度。从狭义上讲，城市土地供给制度仅仅是指城市土地在市场的供给活动中所形成的规则；而从广义上讲，城市土地供给制度还包括诸如供给主体、供给客体等。在城市土地供给制度的构成中，政策和法规由国家或政府制定，而其余的通常是在长期的供给活动中形成，已被大家接受和认可，也慢慢地构成制度的要素，有时还会以政策和法规的形式确立下来，如城市土地供给的方式和手段。城市土地供给活动可以看成由三个要素组成：一是供给的主体，即供给土地的个人、单位、政府或企业等；二是供给的客体，即是土地供给的对象或标的物，也即赋予了产权意义的宗地；三是供给的规则。供给的主体主要受到所有权的制约，土地所有权制度直接决定供给土地的主体；从供给的客体来看，主要有生地、熟地等，有独立的土地，也有与建筑物结合在一起的房地产，其中的客体又可细分为所有权、使用权、地上权、耕作权、发展权、租业权等等；供给的规则主要包括制度层面的内容，如各个国家和地区所制定的相关的一系列政策法规性文件，以及供给的方式和手段、供给计划等等。
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