价格评估学概论

　　《价格评估专业人员资格认证培训系列教材：价格评估学概论》为价格评估专业人员资格认证培训教材之一，主要介绍了价格评估的基本理论与基本方法，并对机器设备价格评估、房地产价格评估、无形资产价格评估、长期投资价格评估、流动资产价格评估、企业价格评估等进行了详细的论述。

　　其中一般不应该包括非房地产部分如家具使用等产生的收入，除非家具等也在估价的附属范围之内，这一点视具体情况而定。另外还要考虑租约限制，比如估价对象在估价时点后前3年的租金额，已经被卖方和承租人在原租约中合法确定，则前三年的租金无论市场行情怎样，都是已经确定的，因而不能将该部分调整为市场租金。
　　（三）经营费用估算
　　经营费用一般包括经营管理费、日常维修费、保险费、税金等，具体内容要根据租赁契约规定的租金含义来取舍。比如租约规定日常维修费由承租方全部或部分负担时，承租方负担部分就不作为费用扣除；水电费、垃圾处理费等如果由出租方负担，则应作为费用予以扣除。折旧费、债务及利息支付、与经营无关的特殊成本等，一般不作为费用扣除。如果负担有抵押权的房地产出售时，买卖双方协定在交易后仍然负担原抵押权，则应扣除抵押担保部分的债务及利息支付。
　　（四）净收益估算
　　净收益等于有效毛收入减去经营费用。拟出租的房地产净收益等于其预期租赁收入减去维修费、管理费、保险费、税金等。拟进行商业经营的房地产净收益，等于商品销售收入减去商品销售成本、经营费用、销售税金及附加、管理费用、与房地产投资无关的财务费用、不包括房地产投资的商业经营资本投资利润。生产型房地产净收益，等于产品销售收入减去生产成本、产品销售费用、销售税金及附加、管理费用、与房地产投资无关的财务费用、不包括房地产投资的商业经营资本投资利润。在估算净收益时，根据净收益在过去、现在、预期未来